人人有房住，而不是人人有住房是未来很长时间里国家需要做到的一件事情。海风里关于地产的讨论很多，下面几个问题似乎值得大家冷静思考一下。

一 地产行业的繁荣带动整个经济的发展。

这个理论肯定是对的，但是大家讨论的时候有一个很大的误区，其实房子的价格的高低跟带动经济发展的关系不大。简单说无论是经济适用房还是商品房，如果其建筑成本是5000一米，那么这个房子卖6000一米还是8000一米对于带动经济发展的绝对值是一样的，带动相关行业的只会体现在5000一米的建筑成本上，更严格的说只会体现在这一米房子所用的钢材水泥以及其他配套产品和人工上的，买房后的装修，家具等等也只和卖出房子的数量相关，和房子的价格无关，所以房价下跌影响经济一说不是很严谨，严格的讲是房子交易数量快速下降影响经济，
交易数量为什么下降，房价太高了，国民消费不起，而且价格还远远高于合理的地产行业利润率。俩个解决办法，开发商把地产行业的利润率回归到正常水平，国家大规模兴建经济适用房与廉租房，只要开工面积和销售面积保持合理增长必然带动整个经济的增长，而不在于房价的增长才能带动经济增长。

二  地产行业的土地转让与税收等政策的不合理。
一些地方财政的收入的40%来自于土地转让，这是严重的透支未来财政。这种做法是极其不可思议的，让地方政府和地产开发商形成利益联合体，必然使地产整个行业畸形发展，农民和购房者是被动受害者，银行因短期的行业虚假繁荣而获得利益，长期看是为行业泡沫买单，最后整个地产行业也会受到严重打击。尽快建立合理的符合地产行业长期发展的税收政策。

三 地方政府补贴买房者的虚假性
从第二点可以看出，一些地方政府由于土地转让不顺利，直接给予购房者补贴来推动地产的交易，看似对购房者的利好，其实是用纳税人的钱替自己的利益联合体地产商买单。简单说一套100万的100米住房，补贴1万好还是房价降到8000一米对购房者更实惠。还有一点需要指出，这些拿出补贴的地方政府，每年用于经济适用房和廉租房的资金有多少，是否达到合理水平。

四 房价下跌国民财产重大损失
这又是一个偷换概念的理论，一般国民只有一套自住房，无论市场价值在50万还是20万，都不是投资，也不具备变现的可能性。而贷款买房的来说，到现在看只有在去年高位置上买进的有一定损失，大部分的地区的房价还是高于去年年初的房价。


五 人人有房住，而不是人人有住房。
国家需要给国民的基本承诺就是人人有房住，而不是人人有住房，要让国民无论是购房还是租房都要有自己的安身之所，加大住房保障工作。而国民要做到的是理性消费，不能想刚刚毕业工作没几年就像拥有一套80到100米的商品房，这在人少地多的发达国家也是不现实的。


[ 本帖最后由 超然 于 2008-10-16 21:51 编辑 ]

尤其同意第一点,价格高低不影响其它产业,主要还是成交量

房价高低的确不是经济发展主要动力.

但是,房价预期会对土地收入影响很大,现在就是地球人都预期地产下降,那么好,地皮一块好价格也卖不出去,最后政府没有收入怎么搞民生和福利以及转移支付?


还有,实际我说过N遍了,北京上海广州深圳,收入这么高,中心地段谁都想住,那么以市场化的手段实现资源合理配置是很正常的,如果类似北京上海5-6万一平的太多也卖不出去,实际那些房子现在只是卖给富人,我们没有必要去眼红或者诋毁,我们买我们承受能力范围内的房子并不是没有.


现在不少人收入都提高了,还梦幻着大城市买中心区1万以内的房子切合实际么?我要是没钱,我觉得住远一点但是房子质量一样好的又有什么不可以呢?关键是政府做好交通配套不就OK了?香港房价高了N年了,从来没有人埋怨政府房价高的,房价高就高,九龙新界等新区大把交通便利的社区,我赚钱比别人少住的差点难道也有错?


的确如LZ所说,人人有房住不是人人有住房,而且不少人以北京上海广州的高档商品房来衡量房价的高低.

第一点....明白了

第5点，小心有砖头 任志强

引用:

原帖由 heihei 于 2008-10-16 22:50 发表
房价高低的确不是经济发展主要动力.

但是,房价预期会对土地收入影响很大,现在就是地球人都预期地产下降,那么好,地皮一块好价格也卖不出去,最后政府没有收入怎么搞民生和福利以及转移支付?


还有,实际我说过N遍 ...

哈哈，朋友讲的也是有道理。土地收入的问题可以这么理解，主要是不合理的财政政策造成的，任何一个国家的地方财政的40%来自土地转让都是不合理的，还有土地转让取得的收入有多少用于民生和社会保障，用于经济适用房的建设占土地转让收入的比例？大部分的土地转让收入用于维持高昂的地方行政开支的说，一次性的土地转让收入是透支未来的政策，加紧建立物业税等合理地产的税收政策适合地产行业的长期发展。
大城市中心区的房价高是正常现象，但是许多大城市的边缘地区的房价也已经很高了，香港日本的房价基本上是世界上很高的地区，但是与家庭收入比也大多在8到10倍左右。10倍的家庭收入比是很高的，理论上一些超级大城市可以达到，但是一些普通的大城市家庭收入比在6到8倍是比较合适，如台湾的台北房价家庭收入比在10倍，而高雄等城市的房价收入比也就在6到8倍，而国内现在北京的说，家庭平均收入乐观看在7到8万，但是在4到5环买一套居住面积80到90米的房子一般要在100万以上，房价收入比已经接近15倍。
如同朋友所说，理论上未来很长一段时间里超级大城市的扩张会加大，如同东京一样，普通国民理论上只可能在如同北京5环外才能选择购房，但是在城市扩张的同时基础设施的建设要跟上，而现在的情况是大城市偏远地区的房价已经很高了，但是基础设施还很薄弱，如许多童鞋买房后，上下班途中要消耗3到4个小时，这是很夸张的。

引用:

原帖由 heihei 于 2008-10-16 22:50 发表
房价高低的确不是经济发展主要动力.

但是,房价预期会对土地收入影响很大,现在就是地球人都预期地产下降,那么好,地皮一块好价格也卖不出去,最后政府没有收入怎么搞民生和福利以及转移支付?


还有,实际我说过N遍 ...

一点点思路：
1， 听说很多国外城市的豪宅区在靠郊区的地方，作为有钱人， 上下班时间不是问题，交通市中心停车都不是问题，所以住远离喧嚣的地方很正常， 而普通人上下班消耗3~4小时，对生活影响很大， 这样的建设似乎不是很合理， 社会效率偏低了
2， 高价地没有卖完的一天吗？照你的说法， 卖完了财政收入咋办， 70年到期再来卖一次？

人人有地耕，而不是人人有耕地，哎，原来60年前是一场误会

引用:

原帖由 pqdgg 于 2008-10-16 22:59 发表
第一点....明白了

第5点，小心有砖头 任志强

哈哈 任大炮有时候是比较讨厌，虽然大部分是为地产商的狡辩的混蛋逻辑，但是关于不是所有人都拥有自己住房的观点是客观事实。

引用:

原帖由 kkkfz 于 2008-10-17 10:01 发表

一点点思路：
1， 听说很多国外城市的豪宅区在靠郊区的地方，作为有钱人， 上下班时间不是问题，交通市中心停车都不是问题，所以住远离喧嚣的地方很正常， 而普通人上下班消耗3~4小时，对生活影响很大， 这样的建 ...

当然不能这么理解,第二条上,预期就够了,中心区不可能没有地皮,只是开发的进度和经济状况会决定一切,就算好地皮也不可能天天上涨,一个经济萧条就可以让买地皮的人消失,那么地皮开发又要时间了,70年后,或许有新的开发区或者70年后经历过N次大萧条以后我们的经济不一定像想象中那么神奇,那么一个开发区30年的远景规划不是随便就能完成的.


至于您说的外国豪华住宅,我只知道华人的地方美国加拿大他们都喜欢住别墅,但是在香港台湾,都以中心区高档商品房为主,这是中国人性格决定的.

那么北京上海等等贵不就是本地有钱的加香港台湾的一起买起来的房价?我买不起不买不就行了,说多了闲话也没有意义,我天天骂丫的卖11万一平没有用的,汤辰还是卖这么贵.

引用:

原帖由 超然 于 2008-10-17 07:32 发表

哈哈，朋友讲的也是有道理。土地收入的问题可以这么理解，主要是不合理的财政政策造成的，任何一个国家的地方财政的40%来自土地转让都是不合理的，还有土地转让取得的收入有多少用于民生和社会保障，用于经济适用房 ...

简单的说就是中国政府对城市近郊的配套还有待完善,毕竟轨道交通这几年才开始大发展.

还有就是一个问题,贫富悬殊太厉害,所以会导致一边买不起的人骂房价高,但另一方面买的起的人一样照买.

北京买商铺的是煤炭老板,买高档商品房的除了老板还有香港台湾的商人,还有全国各地成名以后的大腕儿们. 这房价能不高么?他们的收入是我们的10倍以上.有的甚至100倍.

其实房价问题就是个攀比的问题,有的人住的比你好,你就会感觉为什么他能住我不能住?

人比人,比死人的,知足常乐,反正有房子住就足够了.好房子有能力了就买,没能力就不买.


这就和飞机和火车的道理,有钱就坐飞机,没钱坐坐火车也死不了人的,没有必要去骂飞机票怎么这么贵?

引用:

原帖由 heihei 于 2008-10-17 13:21 发表

简单的说就是中国政府对城市近郊的配套还有待完善,毕竟轨道交通这几年才开始大发展.

还有就是一个问题,贫富悬殊太厉害,所以会导致一边买不起的人骂房价高,但另一方面买的起的人一样照买.

北京买商铺的是煤炭 ...

这个观点是同意的，曾经说过国内超级城市的房价是靠全国的富有阶层支撑的，那怕是县乡村一级的富豪有了一定的经济能力也一定要在大城市买一套住房，是转变身份的象征，大背景是农村与城市的不平等的国民待遇，所以国内的房价收入比是畸形的高。从某个方面看，对于过快的投资性住房需求要有一定的管理措施。

遗产税，物业税， 搞定这2税，而不是去搞契税，说到底，还是利益集团的问题

楼市和股市都应该有周期吧，没有只涨不跌的市场，大大超出理性范围它的价值回归也是剧烈的

现在土地出让政策肯定是有问题的，
土地出让金50、60年一次付清，
这种方式有好处，也有坏处，好处是地方政府有了大笔的钱，
可以大搞基础建设和改善居民生活，
坏处是把今后政府的收入给透支了
地方政府为了政绩，怎会不热衷于卖地那，
最后的结果是经济大起大落

2008年10月19日08:12 　 武汉晚报　 　 评论1条
　　我市中心城区有多少套房屋闲置？一直是难解之谜。昨天，武汉供电公司提供的数据揭开谜底：中心城区共有42698套商品房超过一年时间的电费为零，基本处于闲置状态。
　　
　　据了解，我市中心城区居民一户一表安装率已达到95%以上，因此电费基本能反映房屋的使用情况。昨天，记者在汉口供电公司二七营业所看到了七星城市花园的本月电费单，上百家门牌号，只有零星户数有用电记录，其他是一长串的“0”。抄表班班长李杨带着记者走访了部分“零电费”集中的小区，大都是近年来开发的新楼盘。
　　
　　
　　记者采访了部分空房业主。家住花桥的李先生介绍，去年看着房价上涨，并不是特别急着购房的他也在后湖买了一套房，一转眼就放了一年。家住水果湖的陈女士在光谷买房已有一年：“现在住的地方不大，但生活、上班、小孩上学都方便，住新房恐怕要到退休了。”还有人则因装修经费紧张，暂时搁置。
　　
　　
　　今年9月，武汉供电公司针对“零电费”住户进行的调研结果显示，今年全市（含郊区）7月、8月份单月零度户数达到46万余户，占到总户数的18%。
　　 其中，中心城区的商品房有42698户，一年以上的电费为零。中心城区空置房屋数量最多的是汉口二七片，为9233户；汉阳二桥片、洪山光谷片空置户数也在3000户左右。
　　
　　


不知道是否属实？18%的空置率，很恐怖的说，鼓励出租的政策太少了

有钱人一直在考虑的是买房，而像我这样的人，只能去考虑经济适用房了，
其实想经济适用房这种不透明的事物，里面的人为可操作性就更大，
人人有房住，而不是人人有住房啊

我觉得其实按这个道理,美国的房价再涨100倍也正常,呵呵,你买不起,也无所谓,只要你租得起,但为什么会破,显然,房价上涨的命题不是供需而是有效需求,只要有效需求存在,再涨也无妨,可是有效需求还存在?既然经济都是有周期的,那房价为什么没周期,说什么刚性需求,就像铁矿石涨价一样有理,有涨必有跌,跌破成本价也正常,在收入预期下降的情况下谁能去考虑长远呢?如果都一条线走到底就不就周期了

引用:

原帖由 龙飞 于 2008-10-19 16:23 发表
我觉得其实按这个道理,美国的房价再涨100倍也正常,呵呵,你买不起,也无所谓,只要你租得起,但为什么会破,显然,房价上涨的命题不是供需而是有效需求,只要有效需求存在,再涨也无妨,可是有效需求还存在?既然经济都是有周期 ...

房价涨100倍，买不起能租的起？这是什么逻辑，根本不可能的说。
朋友你根本就没理解人人有房住而不是人人有住房的意义。
米国有住房与城市发展部，家庭住房的付出超过收入的30%，政府补贴。
让买的起住房的拥有住房，让买不起住房的人以合理的收入支出租得起住房是国家的责任。

引用:

原帖由 超然 于 2008-10-19 16:31 发表

房价涨100倍，买不起能租的起？这是什么逻辑，根本不可能的说。
朋友你根本就没理解人人有房住而不是人人有住房的意义。
米国有住房与城市发展部，家庭住房的付出超过收入的30%，政府补贴。
让买的起住房的拥有 ...

为什么国家的责任不是让每个家庭都有一套住房呢？

引用:

原帖由 rierman 于 2008-10-19 19:40 发表

为什么国家的责任不是让每个家庭都有一套住房呢？

呵呵，国家的责任谁说了算，温伯伯，胡伯伯，咱们说了都不算。

温伯伯要推广经济适用房，而且想要把标准提高到90平方，新农村建设和土地改革正在进行中，农民的小产权房子也要上市，土地可以流转，各位看将来是人人都有房住呢，还是人人都有住房呢？

中国的发展其实全在于政策，地产的命运也在与政策，西方有西方的规矩，中国有中国的特色，不知道任志强还是谁，也说过不是人人有住房，意思是没钱人别想有自己房子了，但其实他说了也不算，谁说了算，胡伯伯。谁不服？？反正我是服的。
将来怎么样，看将来的政策了，政策看谁，看将来的领导了。

[ 本帖最后由 墨香 于 2008-10-19 20:21 编辑 ]

楼主说的很在理

有哪个其他国家把地产作为支柱产业？？
没有！

这是严重地本末倒置和透支未来

救了就是救了,不管现在房地产股是否合理,万科也实实在在的涨了不少了,所以那些无缘无故大看空地产的肯定是有一定程度的过于带有个人情绪了.但我对于对应大盘点位的较高的地产股持谨慎态度,毕竟比房地产便宜的行业不少,没有必要现在追已经上涨不少的房地产股.

房地产,它是人类社会自身赋予价值的东西,就像经济周期一样,不需要人为的干预去让它上涨下跌,每次经济周期好的时候,所有厂商都会疯狂抓紧一切机会扩大生产规模以赚取最大利润,但偏偏就是这种人类永远摆脱不了的天性,造就了生产最终一定过剩,每个厂商都这么想生产一定过剩,所以大家放心了,经济不会永远好也不会永远坏,房地产更是经济中最体现经济周期的东西.

有道理，