有一个误区大家要先了解一下.房价收入比是指房价与家庭收入比,被媒体广泛炒作的3到6倍合理房价收入比是一个极端错误的数字.一般来讲,越发达的国家房价收入比越合理,只有米国和欧洲一些发达国家的房价收入比才能达到3到6倍,大多数国家的房价收入比在8到10左右.亚洲的发达国家地区的房价收入比也大多在8到10左右,日本,韩国,香港,台湾都在这个范围,而不是大家认为的3到6倍.米国欧洲一些国家的房价收入比相对合理的理由和其国家土地面积与社会保障制度有关.米国规定合理租房费用超过家庭收入3分之一以上部分国家承担.
欧洲的一些国家也对住房政策有很高的保证,有的国家甚至有规定房子如果空置一定时间,任何人都可以住.这些优惠的住房政策,使得欧洲一些国家即使房价收入比只在3到5倍,其住房自己率也很低.

以上海为例,07年上海人均可支配收入在22000元左右,三口之家的家庭收入在65000到70000之间,07年上海平均工资在34000左右,假设3口之家2个就业人口收入在68000到69000之间,一般来说家庭就业率3口之家的就业人口不到2人,而且大部分国民薪水达不到社平工资,考虑到财产收入等其它收入,大家可以用70000来作为家庭收入.房价收入比在8到10,以人均居住面积30多米计算,上海100平米的合理居民住房价格在56万到70万之间.
下面用俩种情况看上海未来10年的合理房价.
乐观观点:中国经济发展最快的10年,北京的社平工资大概上涨了3倍,假设中国经济继续高速增长,政府还富于民,居民收入增长高于经济增长速度,未来10年上海的家庭收入增长3倍,达到21万,以汇率1:6计算,大约在3.5万美元,与台湾差不多,略低于香港,应该是比较好的发展前景了.100米普通居民住房的价格合理区间在160万到200万.

中性偏淡观点:经济以8%的速度增长,居民收入以10%的速度增长,家庭收入达到18万,100米普通居民住房价格在140万到180万.


房价收入比是长期房价的合理估值,住房的基本功能是居住而不是投资,当前国内房价的泡沫是城市化进程以及国家配套政策缺失造成的.但是也要看到中国的城市化进程刚刚达到45%到50%,与日本90年代地产崩盘时的75%左右的城市化有一定的差距,所有中国不会出现日本那种地产崩盘,整体上国内的房价泡沫在20%到30%左右,经过短期的调整后国家控制不当很可能会继续出现暴涨,长期看随着国民收入的稳步提高,国家住房政策的配套措施的完善,房价会回到合理的范围.

上海市劳动和社会保障局获悉，市劳动和社会保障局、市统计局日前公布了2007年度全市职工平均工资及增长率。2007年度全市职工平均工资为34707元，月平均工资为2892元，比上年增长17.4%。

第十三届人民代表大会第一次会议今天开幕。韩正市长代表上海市人民政府，向大会作政府工作报告。

　　韩正说，上海人民生活水平和质量进一步提高。城市和农村居民家庭人均可支配收入2007年分别达到23623元和10222元，是五年前的1.8倍和1.6倍，拥有财产性收入的家庭明显增多。

城市居民家庭生活基本情况（2007，按收入水平分组）

http://www.stats-sh.gov.cn/2003s ... =2008tjnj/C0915.htm

　新华网上海５月５日电（记者高路）上海市总工会有关负责人５日在发布《２００７年上海职工队伍状况调查研究报告》时说，２００７年上海全市职工平均工资为３４７０７元，月均约为２８９２元，这一数字是２００２年的１．７８倍。
　　　　
　　　　　　统计数据表明，近年来上海职工工资增速低于当地生产总值增幅。自２００
　　　　２年以来，上海职工平均工资以年均约１１％的速度增长，而上海年生产总值平均增幅为１２．２％。
　　　　
　　　　　　上海市总工会近日完成的调查统计显示，上海月收入低于２０００元的职工比例，从２００２年的８３．２％下降为２００７年的５８．１％，职工收入水平呈整体提高趋势。
　　　　
　　　　　　这份调查还表明，尽管上海职工收入普遍提高，但企业内部收入差距出现扩大化趋势，实行年薪制企业的经营者收入与职工收入差距倍数明显高于未实行年薪制的企业。

“2007年本市城镇单位职工平均年工资为39867元。”昨天下午，北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布2007年北京市职工年平均工资，这比2006年北京市职工年平均工资36097元涨了3770元。
　　　　
　　　　 统计数据显示，全市职工平均工资达到39867元及以上的职工人数占全部职工人数的比重为42.6%，没有达到职工平均工资的人数占57.4%。其中证券业、管道运输业、银行业、航空运输业、水上运输业和为企业融资服务的其他金融活动等行业职工年平均工资均超过10万元。
　　　　
　　　　　　统计不包括个体工商户
　　　　
　　　　 据了解，全市职工平均工资反映的是城镇国有、集体、各种合资、合作、独资、外国驻京商社和办事机构以及私营单位的职工工资平均水平，不包括个体工商户。2007年全市共调查了11.8万个单位。
　　　　
　　　　 全市职工平均工资是统计部门用各单位的职工工资总额合计除以同口径的职工年平均人数计算出的。
　　　　
　　　　　　平均工资由四项组成
　　　　
　　　　 北京市统计局统计的职工工资总额是未缴纳个人所得税的税前工资，由基础工资、奖金、各项津贴和补贴组成，不仅包括基础工资、奖金、各项津贴和补贴，还包括单位代扣代缴的各项费用，如社会保险和住房公积金的个人缴纳部分等。
　　　　

请问城市化进程的数据从何而来，真实性如何？再说，是否每一个国家的城市化最终会达到日本的水平？仅以日本的数据就断言房价无恙，毫无说服力。

引用:

原帖由 shuhuadong 于 2008-7-24 09:09 发表
请问城市化进程的数据从何而来，真实性如何？再说，是否每一个国家的城市化最终会达到日本的水平？仅以日本的数据就断言房价无恙，毫无说服力。

朋友什么时候说房价不高的,是说有20%到30%的高估,长期看只要经济能稳定增长,国民收入大幅度提升,20%到30%的泡沫可以消灭的.


城市化是社会发展的历史过程，是工业革命的伴生现象，一般是指工业化过程中社会生产力的发展引起的地域空间上城镇数量的增加和城镇
规模的扩大；农村人口向城镇的转移流动和集聚；城镇经济在国民经济中居主导地位，成为社会前进的主要基地；以及城市的经济关系和生活方式广泛地渗透到农村的一种持续发展的过程。城市化是一个全球性的社会经济转型现象，是经济发展进程中必然面临的重大问题之一。随着城市化程度的提高，城市在社会经济发展中的作用会不断增大。城市化程度也是一个国家经济发达程度，特别是工业化水平高低的一个重要标志。国际上通常以城市化水平衡量一个国家或地区的经济社会发展水平。城市化作为一个社会经济的转型过程，包括人口流动、地域景观、经济领域、社会文化等诸多内涵。

　　自1978年改革开放以来，中国城市迅速发展，小城镇迅速崛起，在此期间中国城市化发展速度是同期世界城市化平均速度的2倍左右。世界各国城市化的进程各不相同，从20%到40%的城市化率，英国经历了120年，法国是100年，德国是80年，美国是40年，前苏联是30年，日本是30年，而中国仅仅用了22年。中国城市化进程，以每年制造两个波士顿城的速度进行。中国政府已将“城市化战略”列入发展规划，作为21世纪中国实施迈向现代化第三步走的重大措施之一。目前我国城市化仍然明显低于世界平均水平和同等工业化国家的水平，未来5-15年甚至更长时间，是城市化迅速扩张时期。按照20世纪80年代以来的平均进度，2010年城市化将达到47%，2020年达到55%；按照1995年以来的平均进度，2010年将超过50%，2020年将达到64%。城市化滞后是历史包袱，同时也为经济增长提供了空间。按国际惯例，城市化水平在30%至70%之间，属于城市化快速发展的时期，显然中国已步入了城市化的“高速路”。

日本：在人均GDP突破3000美元时，城市空间结构也开始由集中走向分散

日本城市化进程始于1920年，虽起步较美国晚，但发展速度却非常快，仅用了50年时间就完成了美国120年才完成的城市化进程。在人均GDP3000~10000美元时期，日本的城市化水平由1960年的63.5%跃升至1975年的75.9%，成为一个城市化高度发达的国家。受国土狭窄、资源贫瘠等条件的限制，日本走的是东京、大阪、名古屋三大都市地区为中心、高度紧凑发展的城市化道路。但即使是在集中度最高的首都东京，在人均GDP突破3000美元的上世纪60年代，城市空间结构也开始了由集中走向分散的历程，东京郊外中小城市的人口持续增加，呈现大城市以近域蔓延和同心圆式分散为主的独特的圈层状大都市区空间结构。其中东京大都市圈几乎囊括了国家政治、经济、文化及国际金融等在内的全部城市职能，呈现“单极集中”模式。然而，这种模式远远超出了城市本身所能承担的程度，人口过密、地价高涨、交通拥挤、远距离通勤、生活环境恶化等城市问题在这一时期频频爆发。鉴于对高度集中模式的反思，日本政府从上世纪70年代中后期开始将“多核分散”的设想提上议事日程，通过将东京的诸功能分散到周边的神奈川、千叶、埼玉、茨城、群马、枥木诸县，来构建区域多极、多圈层的空间结构。经过20多年的发展，虽然目前东京大都市圈内部各核心城市间形成了相对比较明显的区域职能分工与合作体系，但上世纪六七十年代所遭受的损失及治理所付出的代价却是巨大的。

偶们没有完善社保体系 怎么会有同等可自由支配收入呢

引用:

原帖由 shuhuadong 于 2008-7-24 09:09 发表
请问城市化进程的数据从何而来，真实性如何？再说，是否每一个国家的城市化最终会达到日本的水平？仅以日本的数据就断言房价无恙，毫无说服力。

据世界银行统计资料，1996年，全世界城镇化水平已达45.5%，发达国家城镇化水平一般都在70%以上，比如美国为76.3%，英国89.3%，法国74.9%，德国86.7%，日本78.3%，俄罗斯76.3%，加拿大76.8%，意大利66.7%。发展中国家的平均水平也在40%以上，一些看似与我国经济发展水平差不多的发展中国家和一些新兴工业化国家的城镇化水平也大大高于我国，比如巴西为78%，阿根廷88.4%，澳大利亚84.7%，新西兰86.1%，韩国82.3%，朝鲜61.5%，菲律宾54.9%，新加坡则为100%。同期我国仅为29.4%，相差甚远。


朋友所说的城市化率多少合理的问题很好,从经济发展史看发达国家的城市化进程都很高,而国内的18亿亩耕地是底限,而城市化进程又不能停止,如何找到合理政策是国家发展的战略.

[ 本帖最后由 超然 于 2008-7-24 09:25 编辑 ]

我个人的看法是城市化的水平和一个国家的经济总量以及人口总量有关系，中国这么庞大的人口，如果城市化率要达到发达国家的水平，中国的经济总量需要多大？日本的城市化率是很高，但如本的总人口是多少？日本的经济总量是多大？

前几年的增长率不代表今后的增长率哦，具体看经济怎么走

引用:

原帖由 shuhuadong 于 2008-7-24 10:52 发表
我个人的看法是城市化的水平和一个国家的经济总量以及人口总量有关系，中国这么庞大的人口，如果城市化率要达到发达国家的水平，中国的经济总量需要多大？日本的城市化率是很高，但如本的总人口是多少？日本的经济总 ...

城市化进程是不太可能停止的,简单说国内农业人口有多少,耕地面积有多少,人均耕地面积太少了,想让耕地使农民富裕起来是不可完成的任务,简单算30亩地才能使农民得到基本的收入.反过来看,农民进城的就业问题以及耕地面积不能在缩减的问题,都要靠产业转型来完成,说房价的合理是在经济转型成功经济稳步增长的情况下的,如果经济转型失败,那地产行业也就可想而知拉.

其实价格机制完全与国际接轨的话，那么中国的人均购买力是远小于发达国家的，国民收入想要提升至发达国家水平在10年内是不可能的。所以价格跟国际接轨与国民收入的巨大差异始终是一个矛盾。

引用:

原帖由 疯牛漫步 于 2008-7-24 11:03 发表
其实价格机制完全与国际接轨的话，那么中国的人均购买力是远小于发达国家的，国民收入想要提升至发达国家水平在10年内是不可能的。所以价格跟国际接轨与国民收入的巨大差异始终是一个矛盾。

经济发展顺利的话,10年后大城市居民收入增长3倍是很正常的,现在居民收入占国民经济的比例太低.

在经济学中，有一个指标叫分配率。


它是指劳动者的工资总额占GDP的比重，是衡量国民收入初次分配公平与否的重要指标。
分配率中劳动者的报酬总额占GDP的比重越高，表示劳动者的工资性收入在国民收入的初次分配所得份额越大，社会分配越均等、公平。
　　
　　市场经济成熟国家，分配率普遍都在54%－65%之间，如日本1999年分配率为54.18%，美国2000年分配率为58.31%，德国2000年分配率为53.84%，英国2000年分配率为55.27% 。
而我国职工工资总额占GDP比重一直偏低，全国平均在12-16%之间，如果再加上工资额30%的福利，则在15-20%之间。自1978年以来，最高的年份1980年为17.09%，最低的年份为1998年的11.91。
　　
　　年份 (工资+福利)/GDP
　　
　　1978  20.41%
　　1980  22.23%
　　1985  20.06%
　　1990  20.68%
　　1995  18.01%
　　2000  15.48%
　　2002  16.27%
　　2003  16.35%

上海现在100平米普通住宅价位在100多万的， 在外环， 还有最好别再提黄金10年， 每年增长10%之类， 股市在这样的口号下今年已经消灭了不少白领

但是拿房价跟国际上发达国家比，也是有过之而无不及的，但收入呢，差了一个数量级还多呢。很多人一生劳碌只为了一套房，那么他来到人世还享受到了什么？这样的人生是悲哀的。另外，收入和可支配是不一样的概念，收入低的国民(发展中国家)日常开支就耗去了大部分收入而可支配于其他用途的钱很多基层老百姓已所剩无几，而收入高的国民(发达国家)日常开支只占收入的一小部分而可支配于其他用途的钱要多得多，所以购买力的差异比收入的差异将更大。所以拿国民收入很低的国家的房价跟国际比，是不合适的，我是坚决抵制高房价的，虽然我也有几处房产，但于情于理，房价是不该这么高的。

迷糊啊,发这个帖子的本意是现在大城市的房价有20%到30%的泡沫的.
怎么楼上的朋友似乎认为房价给的估值还高的

打个比方，一个月收入2000美元的美国人，买一个汉堡1美元，占月收入的0.05%，而一个月收入2000元人民币的中国人买一个汉堡10元，占月收入的0.5%

引用:

原帖由 超然 于 2008-7-24 11:40 发表
迷糊啊,发这个帖子的本意是现在大城市的房价有20%到30%的泡沫的.
怎么楼上的朋友似乎认为房价给的估值还高的

我的意思是20%-30%的泡沫还太少

引用:

原帖由 疯牛漫步 于 2008-7-24 11:37 发表
但是拿房价跟国际上发达国家比，也是有过之而无不及的，但收入呢，差了一个数量级还多呢。很多人一生劳碌只为了一套房，那么他来到人世还享受到了什么？这样的人生是悲哀的。另外，收入和可支配是不一样的概念，收入 ...

朋友你的观点正好是错误的,基本上经济越不发达的国家房价收入比越高的,从亚洲的人多低少的国家和地区发展的历史看,8到10是合理的估值.而土地相对宽松的西方发达国家的房价比到是在3到6左右,中国的房价收入比要是和米国一样到是好了,但是中国没有建立或者没有能力建立米国那样完善的住房保障体系,房价收入比在8到10也是合理的.
现在的房价肯定是有泡沫的 ,但是考虑到收入的增长,不至于到蹦盘的地步.基本上8到10的房价收入比在国内是合适的.当然大家要是认为经济会出问题,国民收入在未来10年增长幅度很低,那房价肯定是不会在上涨的.

引用:

原帖由 疯牛漫步 于 2008-7-24 11:41 发表
打个比方，一个月收入2000美元的美国人，买一个汉堡1美元，占月收入的0.05%，而一个月收入2000元人民币的中国人买一个汉堡10元，占月收入的0.5%

朋友的观点错误在于总是把国内经济生活和米国联系在一起,米国是发达国家,而中国是发展国家,从感情上说比如米国有那么好的社会福利制度,房价还是相对低,而中国没有房价到很高是很难理解,而从经济上看就是如此如果中国也成发达国家各种住房制度都完善了,那么房价和收入比自然也就下来,但是现在的国内没有能力做到这些.

土地供求是一个方面，但房价也绝对不是由一个方面决定的，还有其他因素哦，难道地很少的国家房价很高而收入很低买不起，那么买不起就是买不起，谁会去买呢？供求关系是一方面，购买力也是一方面。

引用:

原帖由 疯牛漫步 于 2008-7-24 11:53 发表
土地供求是一个方面，但房价也绝对不是由一个方面决定的，还有其他因素哦，难道地很少的国家房价很高而收入很低买不起，那么买不起就是买不起，谁会去买呢？供求关系是一方面，购买力也是一方面。

高房价的形成几个重要理由
http://www.96bbs.com/thread-1244746-1-1.html
现在房价肯定有泡沫,但是假设下跌30%以后,基本回到房价收入比10以内,还是有投资价值的.不过长期看跑赢通涨真正的大赢家是证券市场.

[ 本帖最后由 超然 于 2008-7-24 12:01 编辑 ]

不看好10年内上海家庭收入到18W，我觉得增长会越来越慢，甚至负增长，中国制造业到了
面临抉择的境地了，下来10年不负增长就不错了 绝对不可能到台湾的收入水平

引用:

原帖由 mika1127 于 2008-7-24 15:16 发表
不看好10年内上海家庭收入到18W，我觉得增长会越来越慢，甚至负增长，中国制造业到了
面临抉择的境地了，下来10年不负增长就不错了 绝对不可能到台湾的收入水平

这里有一个逻辑推理的问题,比如现在一些大城市的房价比已经达到了15到20,然后真的未来10年收入增长还很低,那简单点说,不如把房子卖了换个城市发展好了