房地产公司给到10倍市盈率是比较合理的
房地产公司，按照2008年业绩来看，最多给到10倍市盈率是比较合理的。
下面给出支持我结论的论据：
1、大家千万不要被那些房地产公司给出的2008年增长40%，甚至100%的假象所蒙蔽，很多人会认为房地产行业今年的状况不好，但是在不好的时候也能有这样的表现，而过分乐观。房地产公司今年的高增长是有原因的，而且是历史遗留因素。因为2008年的房子销量是在下降，价格也有下降的趋势，这是很确定的一件事，但是大家都忽略了一点，就是今年那些房企造好的房子大多数结算的地价成本都是2005-2006年拿下的地价，这里疯狂的2007年的地价还是有很大的距离的，我没去统计这样的一个数字，但是2007年的平均楼板价均超出了新高，一个一个地王的产生也是有根有据的，在这样的一个大环境里，我相信所有的房企拿地的成本都会比去年前年高出不是一点点。而作为房价的主要成本，地价的直接上升，会导致房子的成本上升。所以预计2009年以后结算的房产销售面积成本将大幅提升。
2、在成本提高的同时，能否把成本成功的转移给下游。这个问题值得探讨。现在各方都有一个共识，房价是有泡沫，这个从2008年的房产销售状况就能看出，价格涨跌不去管，结算面积同比下降那是不争的事实，以前大家看到一个现象房价不断上涨，都说房子供不应求导致上涨，那么我想说的是，主要一部份投资房、开发商囤积房造成了这个现象，扭曲了真实的供求现象，造成房价的上涨，而那些炒房团成了推高房价的主力军。所以说，中国的刚性需求是很高的，但是在这样的一个价格下，刚性需求能不能接受，那将更加受到考验，而且预计房价大幅上涨的预期降低，我相信在二手房市场将会有更多的次新房供应，而那些囤积房源的开发商也会抛出这些房源，那么供求关系一但改变，房价的下跌已经是大势所趋，因为中国人的收入，没有多少人可以承受的起现在的房价，而房价必定会有一个回归理性的过程。所以判断在各方成本提高的同时，成本要向下游传导，几乎不可能，因为看看那些去年的毛利率40%都是属于差的，那么压缩毛利率将是房产公司唯一能做的事情，而且有很大的空间可以压缩。
3、融资成本的提高，对于货币的紧缩政策，受伤最深的肯定是那些资本密集型的行业。对于房企来说，上市公司，业绩稳定，有竞争力的企业，国家给与一定的支持，也可以看到，房企上市公司的融资有点放松，但成本不低。
目前上市房企的公开融资方式也无非几种增发新股，银行贷款，发企业债。目前增发新股几本不可能，银行贷款量也非常少，而且目前银行对于房产公司也一改原来的态度，而且利率都不低。最可行的也是发企业债了，这也是国家对一些房企能作出的唯一支持了。目前已经发的金地债、新湖债，再加上将要发行的保利债，那些债的利率都达到了6%以上，新湖债达到了9%的利率，这个融资成本是大大高于往年的。
4、在成本、房价和销售量达到顶峰的2007年，主要成本优势继续保持的2008年获得的销售业绩，在2009年，成本、房价和销售量均不能有新的突破，那么在这样的环境下，住宅为主的房地产开发商的业绩很难或者说基本不可能超过2008年的业绩，而且下降的速度目前也不好预测。
5、人们的预期，包括投资者的预期都在下降，而且大多数投资者的心态都是买涨不买跌，所以在一个上涨空间很小的房价上，很难再让投资者来托起往年的销量。
综上所述，住宅型房地产企业的冬天虽然已经来了，但是帐面上的冬天还不是在今年看出，而且可怕的是还不知道这个冬天何时结束。所以以春光明媚的2007年2008年的年报来给房地产公司做一个估值肯定要比较低调点，所以我给大多数包括万科、保利之类的房企给出2008年的动态市盈率绝对不应该超过10倍的结论。
