www.eastmoney.com 2008-07-04 10:11 鱼晋华 联合证券
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揭秘社保抄底目标 新一代TopView赢富! 最新基金业绩排行榜 银行业大型在线路演
自去年12月以来，截止今年5月，国房景气指数已连续出现六个月的下滑，资金困局依然是导致当前房地产行业景气度下降的主要原因。而央行持续提高存款准备金率所带来的信贷紧缩以及房地产市场销售遇到困难则是造成当下资金困局的主要因素。
基于近期能源价格的上调加大通货膨胀上行的压力，我们认为短期内信贷紧缩仍将持续，而房地产市场在未来数月仍将面临压力与考验，同时国房景气也将难以改变持续下滑的态势。不过我们认为此次油电价格的上调已揭开国内能源价格改革的序幕，反而可乐观预期到长期通账的回落。而通账的回落，对于房地产行业，或许将意味着信贷的放松和资金困境的改善。
房地产投资在今年前五个月保持了高位增长，但我们认为已属强弩之末。可以观察到的数据显示，全国土地开发增速与土地购置增速已开始下降。同时住宅新开工面积增速和施工面积增速、竣工面积增速也开始出现下降。供给的下降，可望使供需寻求新的平衡，从而也将帮助市场早日自我稳定。
一线城市当中，前期表现较好的上海成交量开始回落，观望气氛弥漫；而深圳的成交量并没有延续5月出现的反弹；北京期房与现房冷热不均，但就交易量而言总体仍处于较为低迷的状态。二线城市中：天津成交低位徘徊；武汉价格坚挺，但成交量有所回落；长沙量价齐跌；杭州则量降价涨。
6月初的国家决策层高规格会议强调“保持房地产市场稳定”，我们认为彰显了决策层对房地产市场的担忧，我们认为应当不需要再担心针对房地产行业出台调控政策。但房地产市场本身的企稳尚需时日。尤其在信贷没有放松的前提下，房地产市场仍将面临较大压力。
重点跟踪上市公司估值具吸引力。虽然行业景气度在下降，但房地产市场在逐步企稳和回归理性，而龙头上市公司在压力之下，也面临整合行业资源的机遇，并将分享到行业集中度的提升。
2008年六月，在高油价和通涨的阴云笼罩之下，包括A股在内的全球股市都哀鸿遍野。而央行大幅提高存款准备金率和将再度加息的传言，更使地产股的表现犹如惊弓之鸟。
房地产实体经济的表现究竟如何？
资金困局之下，国房景气指数持续下滑
作为典型的资金密集型行业，房地产行业的兴衰与资金的充裕程度息息相关。一个可以直接观察的现象是国房景气指数的历次下降都与房地产资金来源指数的下降如影相随。
自去年12月以来，截止今年5月，国房景气指数已连续出现六个月的下滑，这也是2000年以来国房景气指数的第四次持续下滑。资金困局依然是导致当前房地产行业景气度下降的主要原因。而央行持续提高存款准备金率所带来的信贷紧缩以及房地产市场销售遇到困难共同造成了当下房地产行业的资金困局。
如果我们对国房景气指数2000年以来的历次下降做分解分析，可发现信贷紧缩对国房景气下降的影响，甚至超过销售增速下降所带来的影响。而信贷紧缩的格局如有所改善，也会带动房地产景气度的提升。如2004年2月至2005年12月间，国房景气的下降时间接近两年，此后随着贷款增长扭转下降的趋势，即使当时房地产市场的销售仍然在下滑（定金及预收账款增长率为负），房地产行业景气度也开始回升。
基于近期能源价格的上调加大了通货膨胀的压力，我们认为短期内信贷紧缩放开的概率不大，未来几个月房地产市场将继续面临考验，而国房景气也将难以改变持续下滑的态势。
不过我们认为此次油电价格的上调，揭开了国内能源价格改革的序幕，反而可以预期长期通账的回落。而通账的回落，对于房地产行业，或许将意味着信贷的放松和资金困境的改善。
房地产投资虽高位增长，但已是强弩之末
今年前五个月，房地产投资依然保持了高位增长，其中房地产开发投资总额与住宅开发投资额与和年同期相比分别增长了31.95%和34.98%。不过我们认为房地产行业所特有的垫资现象导致的统计滞后是解释投资仍保持高位的主要原因。在信贷持续紧缩的格局之下，以及在观望情绪弥漫的市场环境下，企业投资的能力和动力都非常不足，房地产投资的高增长已是强弩之末。
可以观察到的数据显示，全国土地开发增速与土地购置增速已开始下降。同时住宅新开工面积增速和施工面积增速、竣工面积增速也开始出现下降。加之最近已有国内大型开发商表示下半年将调减开工面积，窥一斑而知全豹，我们认为在当前信贷紧缩的格局不缓解，市场销售不持续而明显回暖的前提下，下半年房地产投资增速的下滑已成定局。
供给的下降，可望使供需寻求新的平衡，从而也将帮助市场早日自我稳定。
重点城市房地产市场跟踪
北京：期房成交有所回暖，但现房市场销售低迷
6月的北京房地产市场期房表现略胜现房。继5月交易量有所回升后，北京期房市场成交量在6月继续回升。期房住宅签约套数与签约面积分别比5月环比上升17.5%与14.53%，但同比仍分别有33.49%和40.22%的下降。
伴随销售黄金季节的来临，北京房地产市场的成交相对最差的时候情况有所改善，但市场仍无法达到去年同期水平。
重点跟踪的上市公司方面，除金隅万科城及保利西山林语销售较好外，其他楼盘日均销售套数基本都低于1套。
上海：成交回落，观望氛围开始弥漫
与北京期房市场的持续回暖不同，上海房地产的成交量未能保持5月份的上升态势，环比上月出现了一定幅度的回落。其中住宅成交套数与成交面积比5月份分别下降20.86%与16.29%。同比去年则分别下降了43.57%与49.73%。
重点跟踪的上市公司当中，万科的四季花城与保利西子湾、五月花二期销售相对突出，当月的销售率基本超过或接近50%。而这两个项目的共同特点均是定价相对较低。各公司其他项目的销售基本都较为平淡。
深圳：豪宅抬升成交价格
随着五月上旬春季房交会因素的释放殆尽，以及房贷标准的重新收紧，深圳楼市销量六月份相比上月出现较大幅度的回落。新房成交套数和成交面积环比上月分别下降38.61%和30.28%。
不过深圳本月的成交均价达到了14574元/平方米，相比上月高出了30.79%。成交均价大幅抬升的主要原因在于成交结构的变化，本月豪宅的成交比重相比上月有明显的上升，比较典型的项目是起价为5万/平方米的华侨城天麓项目，二区和七区的销售率分别达到了38.6%和67.9%。这也再次显示当前的房地产市场调整中，小户性的刚性需求与高端人群的顶级豪宅需求相对受市场观望情绪影响较小的特征。
重点跟踪的上市公司当中，除万科的第五园、万科城、以及招商的依山郡、华侨城的天麓七区销售较好外，其他大多数楼盘销售都较为惨淡。
天津：成交低位徘徊
6月的天津楼市维持了近几个月的低迷，住宅成交套数和成交面积环比上月分别微涨4.32%和2.73%。成交价格有所下跌，环比上月下跌了3.41%。
武汉：价格坚挺，成交量有所回落
在经历了红五月后，武汉房地产市场成交量6月份出现了回落，成交套数和成交面积环比上月分别下滑了6.70%和11.33%。成交价格相对坚挺，略涨了0.28%。
长沙：量价齐跌
长沙6月份的房地产市场出现了较大幅度的下降，成交套数及成交面积相对5月分别下降20.04%与22.65%。房价相对上月也下跌了2.52%。
杭州：量降价涨
和深圳情况相仿，5月中旬的春季房交会拉高了5月份的成交数据，释放了部分刚性需求，6月份的楼市成交出现了明显的回落，新建商品房的成交套数和成交面积分别下跌了41.27%和32%。成交价格有所回升，上涨幅度为5.86%。
行业动态跟踪
国家决策层高规格会议强调“保持房地产市场稳定”
6月13日由中共中央、国务院各部门主要成员，以及各省区市主要负责人参与的一次高规格会议上，提出了“要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。
我们认为在当前房地产市场较为低迷的情况下，“稳定房地产市场”的提法，彰显了决策层对当前房地产市场状况的担心。而事实上，房地产市场的稳定无论对上游的银行资产质量，还是对中下游众多行业的拉动，进而对中国宏观经济的稳定都具有重大的意义。
从决策层对房地产市场的担心和促进市场稳定的提法上，我们认为不需要再担心针对房地产行业的调控政策的出台。但房地产市场本身的企稳尚需时日。尤其在信贷没有放松的前提下，房地产市场的稳定将较为困难。
地震灾区房地产享受政府支持政策
为促进和恢复地震灾区房地产行业的发展，国务院及成都市陆续出台系列政策：
受灾地区实行住房信贷优惠政策，规定对受灾地区居民购置自住房的贷款利率下限由人民银行规定的现行水平统一下调为贷款基准利率的0.6倍（目前1—5年房贷基准利率为7.74%、5年以上贷款基准利率为7.83%），最低首付款比例下调为10%，个人住房公积金贷款利率各档次均优惠1个百分点。
居民购买普通商品住房，将按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%%补贴。在2009年5月31日前购买商品住房的该市纳税人，自购房之年起至2010年所交个人所得税（不包括银行储蓄存款利息个人所得税）地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元。
购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%%调整为20%%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。外地缴存住房公积金的也可在该市申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。
为鼓励建设项目按期开工，对开发商的报建费给予一定的减免；在金融、税收、土地等方面给予开发企业大力支持，以降低开发企业因地震造成的损失。
我们认为上述政策的出台，将利于恢复成都等地震灾区房地产市场的需求。但仅仅靠这些政策，在一段时期内尚难以消除地震给这些灾区所造成的财富毁灭、生命的掠夺、以及恐惧心理对购房需求所带来的负面影响。
上海市房地产交易中心规定二手房交易可带贷款过户
上海房地产交易中心近期出台二手房交易“全资金监管”模式，规定“在系统内交易的二手房不需要还清贷款就可以过户”。而原先的交易规则是卖方必须付清银行贷款后才可出让物业。
我们认为此项规定的实质类似于“转按揭”，将降低二手房交易卖方的资金压力，同时由于银行的介入，也将加大买方的资金安全。因此该模式的出台，将利于激活上海市二手房的交易。
不过，国内其他城市目前尚没有类似的模式出台。还很难判断上海模式是否将推广到国内其他城市。
北京出台规定，住宅项目的容积率不得超过2.8
继今年1月7日国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》后，北京市规划委、国土资源局等部门近期联合发布《北京市城市建设节约用地标准》。
对住宅用地，北京标准在重申“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应”之外，还从宜居的角度规定：一般商品房居住用地容积率在1.6-2.8范围之内。而当前北京市在建的普通商品房容积率大多都在2.6-3.4之间，约40%的在建住宅项目容积率在3以上。
我们认为这样的容积率规定，将利于堵塞开发商拿到土地后通过关系提高项目容积率，从而变相降低土地成本、提高项目利润的漏洞。但同时也将意味着，出让相同的占地面积，建筑面积将下降，从而将加剧土地供给的压力。而我们认为解决国内大型、特大型中心城市土地供给紧张的长期方向，应该是提高项目的容积率，以提高土地的使用效率。但是土地使用密度的提高，需要交通、文化、医疗等各项市政配套能力做出更好的配合。
重点跟踪上市公司估值具吸引力。虽然行业景气度在下降，但房地产市场在逐步企稳和回归理性，而龙头上市公司在压力之下，也面临整合行业资源的机遇，并将分享到行业集中度的提升。
