在股市上，房地产股是2007年的耀眼明星，什么刚性需求，人民币升值，城市化进程，人口红利，房价仿佛是永不停止喷发的火山，假的！全是虚幻的，]

  房价不可能涨到天上，没有哪一个国家地区，房价只涨不跌的，房价猛涨的国家地区没有一个能够逃脱暴跌的命运，记住:没有!从中国现况来看，房价下跌的主要导火线应该是经济适用房，廉租房的建设。

  先来看看房地产公司的商业模式，他的低买高卖是怎样的呢？买的是土地，通过建设变成住宅或者写字楼，高价卖出去。作为房地产公司有一些非常突出的特点，第一，商品生产时间长，从拿到土地，假设土地已经三通一平，打地基，建房，一般来说，不考虑设计时间，意外地质情况，工人罢工等等意外情况，一个中等规模，四五万平方的地盘，建筑最少要一年以上。一般要两年。这个时间大家从买楼预售交完首期款，做好按揭，楼房已经起到地基以上，也要最少等半年到一年就可以知道，第二，销售时间也很长，往往住户入住一两年之后，房子还没买完，总结来说，房地产的第一个特点：回款慢。

  原料方面，土地，供应商只有一家：国家，供应价格，随行就市，波动剧烈，2007年大量地王涌现，土地价已经比对应的现有楼价还高，供应量，很不稳定，作为一个行业来说，房地产行业的原材料供应方面很不理想。

  产品方面，商品房，住宅来说，各个房地产商的产品区别并不大，万科名气很大吧，以比较高的成本建出来的精装修房子，毛利率也不比别人高多少，住宅决定性的卖点还是地段，买房子的人首先选的还是地段，其次是价格，万科的房子在深圳早期的荔景大厦，俊园就卖的很不好。香港的经验，几家大地产公司并不存在品牌价值的太大区别。这也是房地产的一大特点。

   另外一个重要成本是贷款利息，房地产商普遍高负债，贷款利息与时间密切相关，卖的越慢，成本越高

所以在2007年，几乎所有的房地产公司都在疯狂买地， 包括万科，万科买下东莞地王的那一天，我终于失去对王石的最后一片幻想，王石是个值得做终身朋友的人，很真诚，实在。但我不会投资万科，公司也没办法，只有在地产狂潮，公司才可以筹集如此多的资金，只有在地产狂潮，才会有这么多土地招标拍卖，但身处这个行业，房价拼命涨，涨到甚至房地产公司自己都想不到的高位，公司不可能冷静，这是人性的弱点，王石也没有走出自身的人的范畴，即使爬再多的山，再用心去体会自然，离市场再远，他最终还是没有突破自己，还是买了地王。

   房地产这个行业，现在来看，地价不是房地产商可以控制的，房价也不是房地产商可以控制的，产品也不能够作出差别性，这种行业怎么搞价值投资？房地产商是不能让房价跌的，一跌，房子反而不容易出手 ，不出手，成本越来越高，

  现在房地产市场的形势已经非常明朗，虽然由于房地产商的财务报表是房屋交付使用时才计算入销售收入，之前只能列入预收款，所以今年的财务报表实际是去年的，所以估计不会太差，但随着形势的发展，房价越来越低，甚至不需要低，只要销售量跟不上，资金周转会越来越紧张，成本会越来越高，即使将来房价回升，房地产商也不会赚到钱，甚至亏损，
  万科03，04年拿的坂田地，2000多元一平方，现在2007建好卖一万多，一万五，现在在东莞靠近观澜高尔夫球场的地方以26.8亿买下的地平均楼面地价1. 5万，大家算一算要保持这个毛利率，该卖多少钱一平方，房价要怎样疯涨，才可以到这个水平。
  
   看现在这些房地产股，还有很多深入人心的好股票，甚至受到一些价值投资人士青睐，我想提醒大家一句，灰姑娘故事里，一到十二点，所有马车，盛装都将变回原样，房地产商的十二点已经到了！

[ 本帖最后由 价值之王 于 2008-6-25 18:03 编辑 ]

这种文章还是少看为好,做投资不能用FQ的态度
文中的观点随便举个例子反驳:
拜托花点时间去看看万科拿地的报告
土地价格高的时候,万科很少拿地
它大量拿地基本都是土地价格回落的时候.

万科土地储备
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007-2q 2007全年
450     570  706    744    752  1019  1536     1818     1821

2004年地价涨，万科在2004年仅增加了8万平米。
随着地价回落，公司在2005，2006年以每年50%的土地储备速度增长，到2007公司收缩了买地速度，仅增长20%，其中2007下半年只增长了3万平米.

楼主也太没水平了,不想多说

痛批房地产股？
还不如痛批政府在地产行业中的腐败与失职。

楼主大概是重仓地产股吧，没事，就当自己买了一套房子吧！

（1）公司资产主要构成情况分析（单位：人民币万元）
2007-12-31 2006-12-31
项目
金额
占总资产的
比重(％)
                        071230                             061230
资产总计 10,009,446.79                 100 4,991,984.04             100 -
货币资金 1,704,650.46            17.03 1,074,369.52 21.52                   -4.49
其他应收款 276,405.69                     2.76 67,100.57 1.34                  1.42
存货       6,647,287.6966.41        3,416,711.47 68.44               -1.86
其中：完工开发产品 465,462.80       4.65 295,539.83 5.92                  -1.27
在建开发产品 3,387,690.23 33.84     1,476,230.54 29.57               4.45
拟开发土地   2,787,759.77 27.85          1,643,938.14 32.93                   -5.08
长期股权投资 243,860.92 2.44 81,992.74 1.64 0.79

有点乱，注意在建开发产品，拟开发土地两项。
不知道你的数据那里来，但从你的数据来看07年平均购地价格大幅上升是无可置疑的。
  东莞地王
  万科不是神，甚至不是超凡脱俗的人，鸭立鸡群而已。

  对房地产难道不应该深恶痛绝吗？说祸国殃民也不为过。
“ 消费者的有效需求才是一个市场存在的理由”引自万科2007年报

就事论事，欢迎拍砖

痛批房地产，明天你睡街头吧，产业发展一个阶段而已！

引用:

原帖由 价值之王 于 2008-6-24 13:41 发表
有点乱，注意在建开发产品，拟开发土地两项。
不知道你的数据那里来，但从你的数据来看07年平均购地价格大幅上升是无可置疑的。
  东莞地王
  万科不是神，甚至不是超凡脱俗的人，鸭立鸡群而已。

  对房地产难 ...

这些数字年报里面都有的,
土地出让所得占到国家财政收入的20%左右.地产行业为国家经济建设作出了巨大的贡献,你说它祸国殃民??

的确有大量的先例，房地产对国家地区造成重大损害，日本，香港，台湾
  我先声明，本人一直没有持有房地产股票，也没有压低吸货的打算，我最大的目的是希望有一小部分人，哪怕是一个人，能够明白房地产股票的特点，本质，继而能够避免收到伤害
  本文是本人以前一篇文章“现在最容易害人的股票”的解说版，欢迎一并阅读。谢谢大家

造成了重大伤害就变成了日本香港台湾
这样的重大伤害多来几次岂不是马上可以超英赶美了哈

一切都是生意,包括政府,楼主愤青啊,呵呵

的确有大量的先例，房地产对国家地区造成重大损害，日本，香港，台湾!!!

楼主太厉害了，

天哪，啥时候来个重大损害，让我们也赶上日本，香港，台湾吧

文章一上来，完全是反对者众，我看还是要跌。

地产股套牢者太多，都不愿面对现实

不赶上我们的股市，它会甘心么？？

放心好了，就算这样，我们的银行也伤不重。买单的是买房的人和摊子太大的地产商。

论坛里怎么都是批地产股的，怎么没见批银行股、钢铁股、有色股、商业股。。。
恐怕应该都是批判房价的吧，地产商现在是罪该万死了，谁叫你们把价格抬得那么高，
让房价降价声来得更猛烈些吧

地产商和持有地产股票的，
死了你们，幸福千千万万个等着买房的人，
这样好事你们还犹豫什么

海风怎么这么傻了呀，这样的贴都会发
痛心啊

还是有很多人不愿面对现实啊

房市的下跌在我这地方应该是确认的，我有个地产商客户，地基都已经完成了，突然通知我们停建，理由是房价下跌，推迟一两年再建更合算。

等一两年？土地不是会被回收吗。

有很多东西等待楼主去痛批啊，比如股市也需要痛批，蓝筹需要痛批，题材需要痛批

哈哈哈～～～
痛批地产股，还不如痛批基金，6100点是它们买出来的，地产股获得融资去买地的钱，有大部分是它们出的。。。
这样的文章竟然有加分，是不是凡是唱空地产的文章都可以获得加分？？？

lz，不要口口声日本，美国。。。日本泡沫没爆之前，世界第一购买力，爆了后，世界第2.。。
美国，没爆前，世界第一，爆了后世界第二。。。

地产股？？看看香港一堆本地地产股，长江实业，恒基吧。。。带给它们的持有者多大收益率。。。
更不要说我们处在幼年期的a股，有万科这股票和刘元生这个股东。。。

看看保利，万科，金地那每月销售，每月公布是上月的销售。。。


问墨版：这篇文章加分原因在哪里？？因为观点和你相同吗？如果是上年写和发表，我觉得完全无问题。。。现在这价位发表这文章，有什么参考价值？？？

可怜的海风   冷嘲热讽中

呵呵，让时间来说话吧
而我坚信，楼主的观点一定会得到验证，愿楼主的帖子能拯救一些同学吧。

盲目看多的同学，请回过头来看看，您的观点是来自于自己的分析判断，还是源自开发商及其御用文人的洗脑

好地方，好地段的房子没大的下降空间，二三级城市房价刚起步。 剩下的听天由命