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继续看跌楼市，奥运会是北京楼市的分水岭

本主题由三段于 2008-6-15 03:02 合并

大小虾

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31楼 大中小发表于 2006-10-17 22:55 只看该作者

回复 #21 越陷越深的帖子

容积率小1，能建啥样的房子

平生不识张殊凡，纵然上网也枉然

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cccjjj111

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32楼 大中小发表于 2006-10-18 01:35 只看该作者

“特殊利益集团”就这一个词，房地产没戏了。
可是总感觉不会说降就降的，土地资源有限那。

我晕，我晕，我晕晕晕！

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墨香

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自然崇拜者

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33楼 大中小发表于 2006-10-18 07:17 只看该作者

2006年下半年，个人住房贷款进入了“秋季” 史丽资料图张大伟制图
　　□本报记者邹靓柴元君
　　

　　“金九十银”的房产消费旺季，却在上海市各大中资银行房贷部负责人的心头蒙上了一层阴影。

　　记者昨日从上海银监局了解到，截至9月末，沪上中资商业银行个人住房不良贷款余额21.3亿元，比年初增加5.8亿元，增加量占年初余额37%之多。不良贷款率为0.86%，比年初增加0.28个百分点，个人住房贷款质量比年初略有下降。这还仅仅是信号之一。

　　一个星期前，央行上海总部发布的上海市信贷运行情况报告中指出，上海中资银行个人房贷在自今年5月开始的连续4个月反弹之后重又回落。数据显示，截至9月末，上海市中资银行个人住房贷款余额2481.20亿元，当月减少0.36亿元，比年初减少63.14亿元。其中，一手房贷款连续3个月回落，当月减少3.57亿元。

　　交行总行个贷部负责人在接受《上海证券报》采访时表示，个人房贷质量的微幅下调应该分两个方面来看。其一，上海地区三季度的住房交易量相比往年有所下降，房贷业务随之出现负增长，“这在个人住房贷款的质量上表现为分母缩小”，而另一方面，“分子的不良贷款余额又无法同比下降”，由此引发的必然是不良贷款率的上升。

　　中房上海指数办公室发布最新报告显示，9月中房上海住宅指数为1300点，较8月微涨5点，涨幅为0.4%，与去年同期相比则下降4.2%。中原地产一位业务员也介绍，由于限制境外人士购买房产政策相继出台，三季度以来，对公司的境外客户影响很大，目前整个成交量的确相对清淡。

　　深发展上海分行个贷部负责人同时表示，交易量萎缩导致的个人住房贷款绝对量萎缩只是原因之一，“另一个重要原因在于，目前上海市房价已经进入下行通道，部分投机性质的购房者开始承受月供压力，逾期还款现象随之显现。”他同时指出，虽然三季度上海市个人住房贷款不良率有所上升，但0.28个百分点的幅度对银行影响不会很大。

　　然而复旦大学房地产研究中心主任尹伯成却不这么乐观。他指出，个人住房贷款余额下降以及房贷质量同时下调，有其深层次的原因。

　　尹伯成表示，按照经济规律来说，个人住房贷款在房价上升时期并不容易显露弊端，反之当房价停滞或者进入下行通道时就容易出现坏账。另外，过去几年间上海市个人住房贷款规模大、扩张快，房贷风险需要经过一段时间才会显现。

　　上海为落实宏观调控先后在税收等方面出台了一系列新规抑制房价过快上涨，尹伯成指出，这已经在市场上引起了转售为租的风潮。

　　“转售为租加剧了房产市场的供求矛盾，导致房租下调。而房租的‘低价效应’又将影响房价。因为房价是房租的资本化，从规律上来说，房租的‘热容性’大于房价。即房价上涨会带动租金上涨，而下降时则相反，由租金下降带动房价下降。”尹伯成表示，房租比房价更能说明房产的真实价值。

　　三季度沪上金融机构

　　不良贷款“双降”

　　□本报记者邹靓

　　

　　上海银监局昨日发布的最新数据显示，今年三季度沪上中外资银行信贷质量进一步改善，收入结构呈现优化趋势。

　　数据显示，按“五级”分类口径统计，9月末上海市银行业金融机构不良贷款余额与比率继续实现“双降”。不良贷款余额484.7亿元，分别比上季和年初减少5.9亿元和20.4亿元；不良贷款率2.69%，分别比上季和年初下降0.05和0.37个百分点。

　　其中，国有商业银行不良贷款余额295.7亿元；不良贷款率3.73%。股份制商业银行不良贷款余额77.2亿元；不良贷款率1.80%。外资银行不良贷款余额14.5亿元；不良贷款率0.61%，比年初上升0.03个百分点。

　　上海银监局人士表示，年初以来，沪上中外资银行普遍加大了信贷风险控制力度，以此改善信贷质量。同时银行业资金来源充裕，但普遍缺乏资金的有效运用，从而也在一定程度上影响了经营效益的增长。

　　数据显示，三季度，沪上银行业金融机构资产规模增长较快，存贷款增速同比继续回落。数据显示，9月末，上海市银行业金融机构各项存款余额25747.4亿元，同比增长15.0%，增幅同比回落3.1个百分点；各项贷款余额18238.5亿元，同比增长10.2%，增幅同比回落3.8个百分点。

　　另外，9月末存贷比70.8%，出现连续10个季度同比下降现象，存贷差也由年初6548.6亿元进一步扩大至7508.9亿元，资金的流动性总体宽裕。

　　与此同时，前三季度，上海市各商业银行利润增幅下滑较为明显，中间业务收入占营业收入的比重上升，对利润的贡献度进一步提高。

善良是最大的美德,简单是最好的方法,心灵自由是最大的幸福.

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野史

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34楼 大中小发表于 2006-10-18 15:19 只看该作者

房地产今天算什么？量没出来，涨幅倒是挺到，准备拉一把出货嘛。

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njoldlee

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35楼 大中小发表于 2006-10-18 15:22 只看该作者

坚决不会买房，房价不正常.谁还记得12道金牌的股市--牛啊!!!!!!!!!

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逍遥理财

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36楼 大中小发表于 2006-10-18 20:56 只看该作者

呵呵，就凭着银行里的流动性过剩的这么离谱。就有足够的理由看好楼市和股票市场，当然，股票市场更看好些。。。。资产价格的上升是有其固有的规律的

买股票吧，那是你如胶似漆的妻子。愿复利与我们同在！

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笨妮妮

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37楼 大中小发表于 2006-10-20 00:38 只看该作者

日内瓦的全球竞争力报告真公正，看各国在公共机构的质量和智力投资上的份额
希望我们中国也重视

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老半

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很紫很温柔

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38楼 大中小发表于 2006-10-20 08:41 只看该作者

引用:

原帖由 genggeng 于 2006-10-17 13:16 发表
上海压根就没跌过，只听报纸上喊跌！

北京也根本就没有跌过~!持续小幅上阳~

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海风牛屎

牛屎

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39楼 大中小发表于 2006-10-22 13:08 只看该作者

回复 #1 墨香的帖子

顶了,再慢慢看,

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陈佳

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40楼 大中小发表于 2007-5-9 08:59 只看该作者

深圳的房价也是一直上涨，如果说有降价，那就是关外的价格虽然是上涨，可是对比于关内的价格是还是比较低的。

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liluyong

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41楼 大中小发表于 2007-5-9 09:00 只看该作者

北京的楼价也未下跌

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今日阳光

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42楼 大中小发表于 2007-5-9 09:17 只看该作者

楼价下降是假象在统计数据上做文章而已

对于中国掌管房地产调控的政府职能部门来说，居民住房的房价究竟涨了多少，始终是一个“极为敏感”的数据。因为它的高低，不仅关系到对现有政府调控政策优劣和行政执行力好坏的评价，而且还直接可能引发国家出台新的房地产和住房“调控政策”。但最近出现的一系列房价“数据打架”事件，使越来越多的人开始怀疑，中国的房价数据究竟有多少“科学性”和“可信性”；在这些数据冲突的背后，究竟隐藏着什么样的“真相”。

　　中国房价的三个矛盾

　　近一段时间以来，国内房地产市场出现了一些颇让人费解的现象：同是政府职能部门，对同一地区的城市房价分析报告，却作出了两种截然相反的判断；而当地老百姓在“一边说升，一边说降”的报告面前不知所措的同时，只能眼睁睁地看着不断攀升的房价而叹息；政府职能部门认为城市房价5.5%的涨幅在全世界范围内都属“健康”范畴的同时，国家对于房地产的宏观调控却仍然进行着。

　　中国的房价到底怎么了？

　　矛盾一

　　官方数据为何“打架”

　　在今年3月全国“两会”期间，广州市市长张广宁公开发表了降低房价的承诺。同时为了抑制房价，广州市政府推出了“广七条”。

　　4月13日，广州市国土房管局发布的房地产市场分析报告显示，3月，广州“一手房”均价为7029元/平方米，比2月的7729元下降了700元。当地报纸视之为行政手段干预房价的成功范例，并推而广之，称“只要政府下决心，就没有降不下的房价！”

　　然而仅四天后，由国家发改委发布的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中的数字却截然相反。这一调查显示，今年3月，广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6%，环比上涨1.2%。

　　两组数据公开“吵架”，各方反应一片哗然。

　　据广州当地媒体披露，造成两组数据差别的直接原因是，广州市在今年3月的数据统计中首次纳入了花都区。该区位于广州市远郊，房价较低，自然拉低了统计均价。广州市国土房管局宣传处刘处长在接受媒体采访时澄清，“这只是区域性结构变化，和‘广七条’等调控措施没有直接关系。”

　　据广州市国土房管局统计，3月广州中心城区的住宅均价并未显著下降，成交总量只有35.8万平方米，减幅达35.5%，占成交总量降至近六成。而此前未列入统计范围的花都区，其均价只有3759元/平方米，3月成交量达到13.82万平方米，占总成交量的23%。正是这一“结构性变化”，令广州市房价在市长“承诺降价”后下降了9%，并与国家发改委公布数据相悖。

　　显然，所谓“广州房价下跌”，只是价格不断上涨的中心城区的销售比重下降带来的“数字成就”。这就好比房价持续数月涨幅居全国之首的北京，如果通过增加顺义、怀柔等郊区县的住房供应量，或干脆将与河北相邻的地区纳入统计范围，房价也会“下跌”。

　　矛盾二

　　“数据”说房价降了老百姓却感觉房价升了

　　其实，房价涨还是跌的数据一直以来都缺乏统一说法。

　　国家统计局在今年1月下旬举行的第一次“年度经济形势发布会”上的统计数据显示，2006年“全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上年回落2.1个百分点”；尽管有这样的数据支撑，但新任国家统计局局长在会上对媒体承认，“房价涨幅仍然偏高。”

　　一面是官方发布的“涨幅回落”的数据，而另一边，是居住在这70个大中城市的市民仍然感觉到房价在“上窜”。

　　为什么官方的房价统计数据，会和绝大多数公众(包括官员自己)的“切身感受”相差的如此之大呢？是统计部门的数据失真，还是公众的实际感受“错误”？

　　首先必须承认，不少媒体在解读此次发布会上统计局的房价5.5%的涨幅的时候，都存在一个“误读”，把它当作这70个大中城市商品住房、甚至是新建商品住房房价的涨幅。但如果要严格的“抠字眼”就会发现，国家统计局资料并没有下这样的“定义”。它只是说“全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨5.5%”，对此并未多加解释。

　　据了解，在国家统计局的“房屋”概念中，不仅有居民住房，还有大量的“非住房”。这其中，既有办公用房，也有商业和营业用房，更有工业厂房用房(包括厂房和仓库)等等。据不完全统计，这些“非住房”占到每年“房屋销售”的30%左右。

　　众所周知，在中国城市的房地产市场中，炒的最热、房价涨幅最快的，就是新建的居民商品住房。如果把那些“半温不热”、甚至长年价格不动(如对客商优惠的工业厂房)的“非住房”也“加权”到房价的涨幅的数据之中去，居民最关心的住房的房价涨幅会被拉下多少就可想而知了。

　　除此以外，就是在“销售的住房”中，国家统计局的数据不仅包括了新建的商品住房，而且也包含了二手房。现在的大多数城市中，二手房价的涨幅一般低于新建商品住房房价的涨幅。把它并在住房的房价涨幅中，就进一步拉低了房价涨幅的水平。

　　除了这些“统计口径”差别外，在房价统计上的“特别”，也造成了住房房价涨幅数据统计上的“失真”。据了解，虽然统计调查部门在统计房价时，对外声称要求“同质可比”(及用同一地段、同一楼盘、同一楼层、甚至同一朝向房屋在一定时间内的价格变化作为房价涨跌的依据)，但具体的价格是多少，涨跌如何变化，表格都是由开发商来“填空”的。而开发商在“做帐”上的“能耐”人所共知。

　　业内人士透露说，一个房地产公司有多套账本在业内早已不是什么秘密。特别是当房价和利润的高低，可能直接关系到纳税多少的时候，要想叫开发商规规矩矩的添上真实的房价数据，就等于让开发商自己给自己套上“上吊”的绳索。尤其是在国家重申要征收土地增值税之时，要开发商把真实的房价水平和涨幅自己填报到统计局的表格中，就相当于要他们自己为国家税收多掏更多的“真金白银”。这些显然是某些“习惯于”偷税漏税、甚至在个人所得税上也要“赖”上一把的开发商所“难以接受的”的。

　　一些开发商在自己填报的统计局的有关房地产调查的表格上作价之所以“多有得逞”，在某些方面还要“依赖”于统计方面的有关规定。根据有关统计规定，统计部门对被统计对象提供的资料要尽到“保密”的职责。而这点和国家要求的开发商必须公开商品房成交价的规定正好相反。有了这样的“保护伞”，一些开发商就可以更加“肆无忌惮”在房价上按照利益所需进行“编造”。

　　实际上，除了房价的涨幅因为“掌握”在一些开发商的手里而使其难以保证不“失真”以外，在统计房价时“加权扩大化”也使得房价涨幅的真实水平被打了一个大大的折扣。

　　据介绍，其他一些国家在统计一个城市或地方的房价时，很多都是用市中心的半径地段或传统城市区域来做统计比较的。有一位国内开发商“大佬”自己就承认，“东京在公布房价的时候，就公布东京都15公里、20公里、30公里范围内的房价”。而在中国，一些城市虽然也根据离市中心的远近划分为多级地段，但在公布房价的时候，从来都是以一个城市为单位进行统计。众所周知，在大中城市中，随着市区(主城区)可供开发住房的土地越来越少，大部分新建的商品住房都是建在新城区(也就是过去的郊区县)。有的大城市主城区内一年新建的商品住房，甚至连该市全年供应的新建商品住房的10%都不到。由于主城区内的新建的商品住房呈现年年递减之势，所以不仅一个城市的房价越来越像该市的“新城区”房价，而且“全市的房价涨幅”也因为是“加权在一起”，自然也就被“拉下”了许多。

　　比如，北京的二环地段内的房价可能一年涨了30%，但由于北京的房价是全部“加权统计”在一起的，而新建的商品住房不仅绝大部分在二环以外，而且其所占的市场比例也一年比一年大。如此的不可同比性“加权”在一起，就造成当地房价的真实的涨幅被“统计方法”压低。

　　除此之外，造成房价涨幅“失真”的另一方面原因，还在于人们误以为房价的上涨，就是统计部门的统计的“房屋销售价格”的上涨。

　　其实这也是两种不同的概念。统计部门的“房屋销售价格”，只是统计本年度买卖出去的房屋，但并不包括没有交易的海量的居民现在居住的存量房屋的升值。比如说，上海的内环内哪怕房屋升值了50%，但由于很少有人买卖该地段的房屋，或者该地段房屋买卖占全市房屋买卖的比例很小，那么这样的“升值”就基本上很难反映在统计局的“房屋销售价格”的涨幅上。这也造成统计部门公布的房价涨幅数据，很难体现一个地方房屋价格真实的上涨状况。

　　当然，除了在统计方法造成相当多地方的房价数据失真外，还有另外一个人们所不知的因素，也可能是拉低房价涨幅的原因之一。

　　有房地产方面的研究人员就提出，国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格上涨幅度，之所以低到5.5%，除了上述的原因以外，还有可能把不在房地产市场交易的、定向为领导干部所盖的超低价“疑似福利房”也“加权”了进去。人们注意到，在国家统计局前几年的统计年鉴中，专门有一项“城镇和工矿区个人建房”。这里所谓的“个人建房”，被业内人士普遍认为大多数就是领导干部的和其他特权人士的“疑似福利房”。仅在2004年，在此名下住宅的竣工面积，就高达2.1248亿平方米，而同年，全国房地产市场商品住房的销售面积，也只有3.3819亿平方米。由于在国家统计局的统计年鉴中，全国每年“城镇新建住宅面积”，基本上就等于把每年房地产市场实际销售的商品住房的面积，加上新竣工的、“非市场”的个人建房的面积。所以人们“按理同推”，怀疑在对全国70个大中城市的房价进行统计时，统计部门也可能同样把“个人建房”(实际上大多数就是单位所建“特权房”)也算在了房屋的“销售价格”中。

　　理由就是，国家统计局对外公布的，是“房屋销售价格”，并没有特指是“商品房市场价格”；而个人建房，同样也包括在“房屋销售”之中。根据国家统计年鉴，从2000年-2004年这5年间，全国每年的“个人建房”总盘子就高达2亿平方米左右，而它5年间每平方米的“竣工房屋价值”，只是从428元上升到468元左右，5年总共只上涨40元，加在一起5年的涨幅连10%还不到。如此大的“个人建房”“房屋销售”比例，如此低的房价涨幅，如果真的“加权”在房价指数之中，中国房地产市场真实的房价涨幅，被拉下一半以上也是十分正常的。

　　矛盾三

　　“健康”的数据为何还要“宏观调控”

　　分析人士称，也许是因为中国房价涨幅的高低有着巨大的“经济效能”，能牵涉到很多的“利益角力”，所以，每次一到国家发改委和国家统计局公布全国70个城市的房价涨幅的时候，总是能在社会上掀起不小的“波澜”。

　　近日，当国家发改委和国家统计局关于今年3月的“房屋销售价格同比上涨5.9%，环比上涨0.6%”的“调查数据”公布后，舆论一片哗然。尽管有媒体称这个“官方数据”的房价涨幅，已经超过2006年房地产“调控前水平”，但在公众看来，这样的数据和他们“切身感受”的房价高涨的实际情况还是存在较大的差距。因为在国家统计局“调查”的这70个城市中，几乎没有几个地方的老百姓会认同他们居住地的房价，一年来的涨幅控制在两位数以下。甚至在许多市民的直觉中，有相当多的地方，一年的房价涨幅甚至高达20-30%以上。

　　分析人士认为，房价每年5.5%的涨幅，在全球范围内都应该算得上是一个“健康”的数据，至少不是一个“病态的市场”。但如果中国的城市居民住房的房价真的如此“健康”，那么中国的房地产市场就无需再“调控”，房价也不会再成为社会的“热点问题”。

　　但公众是生活在现实中，而不是“统计数据”里。来自北京市房地产交易所的消息显示，2006年仅北京住宅平均销售价格达8050元/平米，均价同比去年上涨了20%；此外从民间研究机构也传出消息，2006年北京市中高档二手商品房成交均价也上升到每平方米7387元，与上年每平方米5804元的成交均价相比上涨1583元，涨幅达27%。

　　不仅北京如此，全国各地不少大中城市的房价涨幅也都远远数倍于国家统计局的“数据”。在广州，广州市国土房管局发布的“市场分析”显示：2006年，“广州全年住房均价每平米上涨1927元，涨幅达37%”。正是由于房价上涨过快的问题在各地的普遍继续存在，国家发改委在不久前发布的一份调查报告中称，由于“部分城市房价仍然偏高，且上涨较快”等原因，“稳定房价调整结构效果不明显”。

　　一边是“权威”统计出来的“健康数据”，一边又是上下一致公认要“加强调控”的市场。国家统计局局长所遇到的问题，同样也成为中国数亿城市居民迫切想搞清的问题：中国城镇的房价，究竟涨了多少？

　　

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今日阳光

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43楼 大中小发表于 2007-5-9 09:19 只看该作者

分析人士认为，如果中国城市房价的涨幅真的如国家统计局所公布的那样，控制在5%的上下，那么，不管是从全球房地产市场发展的经验来看，还是我国自身的经济发展历史来说，这“5.5%的房价涨幅”，算不上什么“问题”。从某些方面来说，它甚至还是一种“房地产市场健康”的标志。

　　首先，从世界上各国房地产市场的发展来看，5%左右的房价涨幅实在不能划归于“不健康”、甚至“非正常”的房地产市场所为。据媒体报道，从上世纪90年代中期以来，伴随着经济发展的持续繁荣，美国的房屋价格出现了范围最广、持续时间最长的上涨时期。尤其是近5年多来，美国房价的累计涨幅更是达到了50%以上；在房价疯涨的俄罗斯，房产专家预测2006年全俄各地平均房价将上涨25%~30%，莫斯科甚至会超过50%。统计数据显示，莫斯科的平均房价在一周内上涨50多美元是一件“很平常的事”；此外，在一些房价涨幅“还算正常”的欧洲城市，比如比利时的布鲁塞尔，从2001至2005年这5年时间房价的年均涨幅也在10%上下，房价上涨最快的英国、爱尔兰和西班牙房价的涨幅都要比这高得多。

　　这些国家和中国相比，不仅房屋的绝对价格要比中国高得多，而且他们的经济增长水平也比中国要低得多。在这样的背景下，如果中国城市居民住房的房价涨幅真的只有人家平均水平(10%左右)的一半(5%左右)，那么政府部门在抑制房价增长上出台一系列调控的“组合拳”，似乎是“杞人忧天”。

　　其次用中国经济发展的“数据”来做进一步的“论证”，人们更会感到“5%左右的房价涨幅”对中国的经济和百姓的生活实在是“算不了什么”。根据国家统计局公布的材料，2006年中国“全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，加快0.3个百分点”；在城乡居民收入上中国的增长速度就更快。按照国家统计局公布的数据，全国城镇2006年“全年城镇居民人均可支配收入11759元，比上年增长12.1%，扣除价格因素，实际增长10.4%，加快0.8个百分点”。

　　既然全国的GDP都增长了10.7%，而且涨幅还提高了0.3个百分点，既然全国城镇的人均可支配收入也增长了12.1%(实际增长10.4%)，涨幅也高了0.8个百分点”，那么，中国城市的房价“只涨了”5.5%又有什么“不健康”？更何况房价的涨幅比上一年还低了2.1个百分点。在这样情况下，如果说中国城市居民住房的房价涨幅真的只有5.5%，那么，中国的房地产市场可谓是地地道道的“健康市场”。在这样“统计数据”下的房地产市场，还有什么“调控”的必要呢？

　　但事实上，中国近六亿的城镇居民，真真切切的生活在房价飞涨的“水深火热”之中。在2007年全国“两会”上，政府工作报告也不再回避，把“居民住房”加到了“解决得不够好”、“群众不满意”的“涉及群众利益的突出问题”条款之中。

　　面对房地产出现这种“健康的房价数据”和“病态的真实市场”之间的自相矛盾，大多数人都不会认为是老百姓的“感觉”出了问题，也没人会以为中央在房地产上采取的一系列调控政策是不对的。既然对“病态的市场”的“诊断”没有问题，那么人们就不得不对统计部门提供的“健康的房价数据”打上一个大大的问号：这些统计数据究竟能在多大程度上反映中国房地产市场的真实一面？对于规范发展中国的房地产市场，这些“健康数据”又能提供什么样的指导作用？

　有人或许认为，中国房地产市场、特别是有关房价涨幅上的“数据失真”，只是一种“理论推测”，在现实中并不一定存在。

　　“那就看看南京的房价吧。”有人这么说。

　　南京，在房地产方面属于经常在全国“出新闻”的“典型城市”，也是国家统计局统计的70个城市中的“重点城市”之一。

　　根据国家发改委和统计局最近发布的《2007年 3月份70个大中城市房屋销售价格指数报告》显示，今年3月份，南京市房屋销售价格只比去年同期增长了6.1%，其中“新建商品住房”也只上涨6.8 %。

　　2小时房价上涨1200

　　据南京当地媒体报道：“从年初(注：指今年年初)到现在，南京房价芝麻开花节节高”，“不太精确的统计就是，半年时间房价又涨了近千元每平方米”(注：按照官方统计的南京市商品住房平均房价计算，也就是说该市仅半年的涨幅就已高达25%左右)。甚至在南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格还是3900元/平方米，到了下午就提到5100元/平方米，“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的“神奇记录”。据媒体报道，在不久前举行的南京市房产春交会上，“参展的近40个楼盘，均价大多在7000元/平方米以上，均价在4000元/平方米以内的已不超过5家”。而就是在今年初，南京市有关部门公布的该市平均房价还只是4000多元。

　　面对南京房价的如此暴涨，曾经有媒体用“南京房价涨成‘传奇’”来形容。连该市房管部门的负责人在看了国家发改委和统计局公布的南京房价涨幅的数据后也不得不说：“国家发改委的数据具有一定的滞后性。”尽管这位“局内人”只承认“南京房价已经出现加速上涨的势头”，并未给出具体的涨幅，但南京当地房地产的业内外人士都知道，在南京重点区域“销售火爆的主流楼盘”，“半年以来的价格上涨幅度，几乎都高于30%”。

　　实际上，房价数据“打架”并不是今天才有，而是存在已久的老问题。南京这几年房价走势情况，也可以为此佐证。

　　根据南京市统计局的一份报告，在“十五”期间(2001到2005年)，南京市5年住宅商品房销售价格“累计上涨44.7%，年平均增长7.7%”。据媒体报道，该市房管局官员称，这几年南京房价年均涨幅3%左右。

　　根据《南京日报》在2003年5月的报道，当时，该市“每平方米均价，城中(指南京市的老城区)逼近5000元”。到了2006年10月，该市一家有着南京市房产局背景的房地产研究机构对外公布了截止到9月份的南京市“城中板块”房地产市场报告，其中商品住宅的“销售均价已经达到9631元/平方米”。实际上，由于“城中”的概念在不断扩大，2003年所指的“城中”区域现在的房价，现在基本上都“跑”到每平方米1.1-1.2万元。这不仅意味着，南京的普通家庭要在老城区买上一套小康标准(人均35平方米)的普通住宅，至少要花上百万元的巨资，房价收入比高达20以上(根据该市统计数据推算，南京市城市家庭年收入的中位数为5万元左右。百万巨资相当于这些家庭不吃不喝不用20多年的家庭全部所得)，而且也真实地表明，在南京传统的市区内，3年多的时间内，房地产市场的商品住房的房价就涨了一倍，年涨幅高达30%左右。

　　2006年十月下旬，南京市建委、房产局等5部门联合举办的“南京房产新政政策解读会”上，南京市房管局长表示：“前5年内，南京房屋平均价格年均涨幅3%左右，比较平稳”。在10月底，江苏省建设厅又根据南京市提供了资料对外公布，1～9月份南京市市区商品房(注：不含政策性商品房)平均成交价格为每平方米4255元。

　　“市区面积”让房价下跌

　　那么，为什么市场上随处可见每平方米上万元高房价的同时，一些职能部门的官员却称房屋均价为4000多元呢？关键是不断扩大统计口径上的“市区面积”。

　　房价增长统计及纵向比较是否准确的一个基本前提，就是相同区域的住房相比。但随着这几年城乡区划的调整，行政辖区概念上的市区也已调整得越来越大。因此有人认为这正好为某些官员在房价涨幅上的“数字游戏”提供了“舞台”。

　　在南京市，仅在2002年的南京江北行政区划调整中，南京市区面积就由当时的2598平方公里扩大到4737公里。一次调整就把市区的面积扩大了近1倍。而那些过去还属郊区县的“江北新市区”，当时的商品房价每平方米仅1000多元，只有当时“正宗市区”每平方米四五千元房价的几分之一。这样一来，扩大后的“市区房价”自然而然的就“大幅下降”，房价的涨幅也就“水到渠成”的被大大压缩。

　　除了直接把过去的郊县通过新的行政区划调整为“市区”外，在现在“新市区”的规划调整扩充中，把房价及涨幅“做下去”常用的另外一种做法就是把原来的郊区县重新划并到老城区中。这样使得老城区的房价也被“综合平衡”了下来。如在“南京市网上房地产”上，鼓楼、玄武、白下、秦淮、建业和下关这六个主城区的房价，分别只有5900-8400元之间，这和南京市民“切身感受”相差甚远。其原因就在于这些挂在“老城区”名下的新建商品住房，绝大多数都是建在居民习惯中的“郊区郊县”上。此外，在南京的市区房价统计表上，过去统计全市“平均房价”时，“非主城区”的“五县四郊”只有2-3个区的房价统计在“市区房价”中。现在经过一系列的“调整”后，南京市仅仅还剩下两个高淳、溧水这两个边远的郊县商品房没有被统计在“市区平均房价”中。这样一来，不仅南京市区高房价被过去还属郊区县的低房价大大“稀释”，全市的“平均房价”达到了超乎普通市民想象 “出奇的低水平”，而且房价的涨幅也被“控制”在极低的幅度之下。

　　“新市区”拉低房价指数的“最大贡献”的直接原因，就是全市新建的居民商品住房，绝大多数都是建在“新市区”。据媒体报道，南京市某房地产研究机构的市场分析表明，在南京市2006年预计新增的878万平方米商品房中，作为“新市区”的江宁、江北就占五成以上，作为新建城区的河西也占到新增量的17%左右。仅这三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城区的“新增边缘市区”，整个南京市新建商品住房的90%以上都是建在“非传统城区”。据南京日报报道，2006年一季度南京市“城中住宅上市2万多平方米，占全市住宅上市量的不到2%”。

　　期待统计科学性

　　正是由于南京市的新建商品住房绝大多数都是在新市区，也正是由于新建商品住房在新老城区的比例差别是如此之大，因此，可以得出如下判断：官方统计口径中的“南京市区新建商品住房”，基本上就是南京市“新市区”的新建商品住房；南京市的“新建商品住房平均房价”，基本上就等于南京市“新市区”(也就是过去的郊区县)“新建商品住房平均房价”。由于这些“新市区”住房所占比例的越来越大，不仅使统计报表上的南京市平均房价能够“低”到每平方米4200多元的“惊人地步”，而且也使得南京房价的涨幅也被“控制”在“健康”的水平。

　　但这样的“官方统计”虽然“拉低”了全市的房价水平和涨幅，但它不仅无法掩盖老城区房价的涨幅，同样也掩盖不住“新市区”房价的暴涨。就拿南京的江北市区来说，3—4年以前，这里的房价每平米还只有1000多元，但现在这里房价已经高涨到3000-4000元左右；同样是在南京的仙林新区，房价也由前几年的2000元左右，一下子暴涨到现在的5000-6000元，甚至更高。在这些占据“市区”新建商品住房绝对主力的“新市区”，房价的涨幅显然也不是每年增加百分之几。

　　其实，南京的情况在全国各大中城市都极为普遍。在现在的政策下，不管是原来的老城区，还是刚建的新市区，就同一区域的居民来说，这几年房价的涨幅度，已经到了让普通百姓越发难以承受的“惊人地步”。从市民的切身感受来说，各自居住区域的房价的真实涨幅，远远超过了官方统计数据中的百分之几的水平。其实，不仅是买房者，即使是开发商和房屋中介，也无法把官方的“平均房价”和“房价的平均涨幅”当作经营依据。如果真的拿“官方的数据”当作买房的“参照系”的话，人们可能永远也买不到房。

　　也正是因为如此，所以当媒体要求广东省统计局副局长解释为什么统计局和房地局的房价数据会出现“打架”时，这位“官方统计”的“发言人”不得不承认，由于我国房地产“一直没有形成规范的价格表达方式，没有价格统计体系来产生平均价格”。

　　房价数据的“打架”，使得统计局的官员不得不说出了“实话”。公众在“数据打架”中终于明白，中国房地产市场“房价”及其“涨幅”的各种“统计数据”，之所以与公众感受不同，甚至难以被公众认可，是因为既有统计口径的不一致，也有统计本身的不科学；而对于国家发改委和国家统计局等职能部门来说，如何提高和规范统计的科学性，已成当务之急，因为他们发布的统计数据，不仅事关百姓的购房选择和导向，同时，更是学者、专家和决策层制定宏观调控的依据。

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高处不胜寒

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44楼 大中小发表于 2007-5-9 09:31 只看该作者

现在说房价下降是痴人说梦，一个趋势形成是很难阻止的，政府也不太可能采取非常措施，因为后果很严重
两三年内不可能下降，只可能升的慢一点儿

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奥马哈公园

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45楼 大中小发表于 2007-5-9 11:04 只看该作者

反正我还没有房子，买点地产股套取上涨的房价成本，还是可以！地产股怎么分析啊，为什么现在的研究报告写得这么混乱，有用土地面积的，有用建筑面积的，有用项目面积的，开工面积，竣工面积，在建及储备项目的，到底啥是啥嘛？

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gzlg168

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不识庐山真面目，只缘身在此山中

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46楼 大中小发表于 2007-5-9 12:05 只看该作者

是啊，中央要调整，地方要稳定房价，房价下来不容易啊。就是泡沫但要破也要时间的。

坚持价值投机，追求稳妥复利。试看将来的环球，必将是赤旗的世界！

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了无恒

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47楼 大中小发表于 2007-5-9 16:27 只看该作者

官商勾结太厉害了,中央的政策只能隔靴扰痒,不敢痛下杀手,切断房地产商的资金,只要有钱谁愿意亏本卖房啊(利润最大化)

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stockrookie

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48楼 大中小发表于 2007-5-9 22:50 只看该作者

我发表一下对广州楼市的看法吧

现在珠江新城的楼最起码都15000/方；中山一路的锦城花园新出的南苑也是15000/方，还要全部都是大户型；准备退出的交东风路和农林下路的万科楼盘最低价估计也得15000/方。你说，这楼还怎么买？？
连郊区都要7000左右一方，真的是没法买了。
可到珠江新城转转，晚上都没多少户是亮灯的，估计很大部分都是炒楼的。
对楼市，我坚决看跌，看看人均收入吧，要多少年才能买得起一套属于自己的房子呢？国家不打击一下过热的楼市，社会矛盾肯定越演越烈，这是不用质疑的！

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黄黄

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49楼 大中小发表于 2007-5-10 00:58 只看该作者

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pp2bb

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50楼 大中小发表于 2007-5-10 06:13 只看该作者

跌吧跌吧，不跌我都买不起房了！

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墨香

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51楼 大中小发表于 2008-6-6 17:58 只看该作者

旗帜鲜明，继续看空房价，奥运会是分水岭。

深圳广州只是先锋，热身一下，等北京开跌了，才真正拉开大幕，我一直认为奥运会是北京地产的分水岭，近6个月这个观点没动摇过。

现在离奥运会近了，所以发这个帖子，目的是为了检验自己的观点正确与否。并不会也不需要和任何人发生讨论，因为
A、这样的讨论实在太多了。B、而且上专业投资论坛的许多网友，（包括我自己）多数有一定的投资性房产，难免站在自己的利益角度说话，从而影响问题探讨的客观性，因此这个话题在论坛讨论是意义不大的。

我，只是在奥运会前，亮出自己的观点。

另外大家需要注意的是：
1、我并不一定百分百看准，事实上我在2007年初就看空了楼价了，但2007年全国房价的确是涨的。
2、地产股票已经先楼价而下跌，我并没有把楼价和当前的地产股完全联系起来，在这里声明，我的观点不构成操作建议，不对任何人负责。

作为一个研究帖，本来要附上自己的理由和依据，但既然有前新华社记者的文笔，而且观点和我基本一致就借用了，需要补充一点的是，信贷紧张，加剧了地产业可能产生的危机。同时作为主观意愿来说，我希望房地产软着陆，而不要产生剧烈的动荡。

[ 本帖最后由墨香于 2008-6-6 18:02 编辑 ]

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善良是最大的美德,简单是最好的方法,心灵自由是最大的幸福.

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墨香

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52楼 大中小发表于 2008-6-6 17:58 只看该作者

著名策划家王志纲: "中国房地产：伟大的博弈开始了！"
1994年，我离开新华社记者岗位下海。14年来，房地产始终是我高度关注的领域，也是我所在的王志纲工作室所服务的一个重要行业。如何判断中国房地产的走势？如何看待房地产调控？如何看待房地产商？如何看待温总理今年在政府工作报告中指出的"房地产等资产价格上涨过快"的现象？我一直在思考这些问题，并愿意借《第一财经日报》这一园地，坦率直言，与大家讨论。
　　今天，如何看待中国的房地产呢？年初我套用一本财经著作的名字，提出了一个说法，就是--伟大的博弈开始了！
　　市场是买卖双方力量的博弈
　　市场经济，说一千道一万，实际上是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权、话事权，就会在市场上说了算。这些年，中国许多城市、特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降趋势。一夜间，买方由"被动挨宰"，开始有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面，是房地产各种相关力量博弈的结果，通过博弈寻找新的市场平衡。我的预测是，房价还要降，并可能至少"消灭"三分之一的房地产老板。
　　从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上，当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，调控就是要调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动，而造成这种情况又是因为有五把斧子劈柴烧火造成的。
　　现在大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪，因为有五把斧子劈柴烧火，促成了高房价。哪五把斧子？一是正常需求，然后是正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费以及恐慌性购买。
　　第一把斧子--正常消费
　　从1998年起，在广东，以及很多地方，住房几乎一夜之间就商品化了。人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件。广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分、最成熟的市场。很长一段时间都是买方市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这也锻炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的设计师，还要精心打造环境，严格控制成本，不断给楼盘添汤加料。当广东的发展商们竞争白热化，为两三千元一平方米的房子花大工夫的时候，不少北京的地产商们仍可安坐在办公室里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给机关部委。
　　在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。随着福利分房终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。
　　第二把斧子--投机性购买
　　从2001年底、2002年开始，第二把斧子加入进来了。
　　在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，他们在房地产市场里闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团，后来引来山西的煤老板，再后来深圳人也加入进来。总之，那些先富起来的、有了闲余资金的人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。这些所谓游资在各个城市活跃起来，于2003、2004年达到一个高潮。
　　2002年温州商帮在广州开会，我做报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天。他们最感兴趣的问题，一是说：王老师你接触上亿身家的大老板很多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万、少则一两千万的人，你看什么样的行道来钱最快？第二，你现在深入很多城市，能不能告诉我们，哪一个城市最容易把它的房价炒起来？
　　2001年他们曾首战上海，上百人浩浩荡荡奔上海楼市，当时上海的房价每平方米才3000多元。他们说不是去买房，而是集体去捡金子。到2004年，上海的房价就升到8000多元/平方米。
　　大城市炒完，他们又转入一些中小城市，有的地方的市长书记非常欢迎，希望他们把当地房价带起来。有一段时间他们简直像蝗虫一样，一有消息说温州炒楼团要来，当地房价马上就应声而涨。2004年他们转到山西炒煤窑，而山西的煤老板因为钱来得太多、太快，则步温州人的后尘，开始纷纷进京买楼。传说他们财大气粗，扛着现金一次性付款，不挑不拣，一买就是好几套。名气一出来，不少开发商包括潘石屹专门跑到山西开推介会，去请山西煤老板。
　　还有深圳。我的一个高尔夫球友，这两年在炒楼上尝到了甜头，去年房价已经很高的时候他还曾花大价钱买了好几套房子，当时我说你疯了，这么贵的房也敢买，结果是他买了之后不久，房价还在涨。
　　总之，这两年投机者的暴富，助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时，正常人的思维也受到影响，搞得正常人都怀疑是否自己是不正常了。这种现象说明中国的房地产一定有病，中国的市场病了。
　　第三把斧子--投资性购买
　　投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。不久前我见到上海的一个朋友，说是在北京买了价值5亿元的房产。我很吃惊，问他买那么多房子干啥？他说由他老婆管理，为此还专门成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢？他说有10%就不错了，90%闲置。房子不仅保值还可以升值，比存钱强，很多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。
　　在人民币升值的背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产。从某种角度看，是他们的购买力在为中国的房地产定位，而中国的消费者只能跟和赶，这种情况是很不寻常的。
　　这么多人投资，难怪广东的一位地产老板去北京开发的天价豪宅，一直销售得很好，他对我连连感叹北京的有钱人真是太多了。但我注意到，虽然那里的房子几乎都已售完，但其中80%都是闲置的，两年来入住的人很少。这是资源极大的浪费，但业主似乎并不在乎，和房子升值的幅度相比，租金多少无所谓，都是小意思。一边是大量的房子闲置，有人上亿元价格的房子空放着，不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。这个现象也说明，中国的房地产市场病了。
　　第四把斧子--超前消费
　　眼看着房价节节攀升，人们买房的计划不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，讲一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话。中国老太太说，我死之前终于买了房子；美国老太太说，我死之前终于还清了贷款。中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。在今天的中国，这个故事已经完全不适用了。
　　现在中国的消费者，在买房上的超前消费比国外绝对是有过之而无不及。我们工作室很多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时，大家都嘲笑他太着急，买贵了。没想到类似的房子现在价钱翻了两番，而那些当时没买房子的人，越等越买不起房子。当理性的人们发现自己吃亏了，被事实所教育，早买早得利，谁还去相信调控政策？活生生的市场景观，"唤起工农千百万"，大家都把未来的钱投在房子里，超前消费、超前享受成了共识，同时不惜早早地就成了房奴。
　　第五把斧子--恐慌性购买
　　再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌，没必要买房的人（如退休后居住条件还不错者）也想买。根本无能力买房、或者本来没考虑买房的年轻人，在家里人的催促下，也加入进来。老爹、老妈、老丈人、丈母娘，几乎是把两代人能凑的钱和未来的钱都投进来，大家担心按这个趋势涨，再不赶紧买，恐怕一辈子也买不起房子了。我们上海有个员工，老爹老妈把老家自己住的房子卖掉，老丈人、丈母娘也卖了自己的房子，大家的钱凑到一起，为孩子换了上海的一套房子。前不久我遇到他，我说你爹妈没有房子怎么办，住在你家吗？他说，他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢？说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么庞大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？
　　总之，五把斧子劈柴烧火，房地产市场岂能不热？
　　房地产市场过热，就造成我们特有的一些怪现象。
　　中国房地产三种怪现象
　　回顾房地产十年发展历程，1998年是一个转折点，货币化分房开始，中国终于走上了市场经济下的房地产发展之路，那个时候的房改就相当于现在的股改，整个社会一遍颂扬之声。而经过后几年的加速发展，特别是近两年的超速发展，回头来看，会发现几个引人深思的现象。
　　现象一：大批被抢购一空的高档楼盘空置，多数老百姓买不起房怨声载道。
　　随着房地产市场放开，福利分房停止，在缺乏基本住房保障的情况下，一夜之间大众的住房问题统统抛给了市场。政府虽然提供了少量所谓经济适用房，但杯水车薪，就连真正的困难户也很难排上队。稍有经济条件的人只能勒紧裤带成为房奴，低收入阶层对住房更是连想也不敢想。
　　1997年房改时曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体，随后更是提出中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系：第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证弱势民众的居住权；第二层级是70%以上的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决；第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。
　　但实际上，由于政府对保障性住房在供应上的缺位，以及商人的逐利本能，城市里的开发项目几乎都盯着20%的富裕人群。有房地产老板公然声称：我们就是要给富人盖房子，穷人的问题应该由政府来解决。虽然他说的也算实情，但嘴巴太臭，不能不引来一片讨伐之声。
　　怪现象就这么出现了。大批被抢购一空的高档楼盘空置成了"鬼城"（老百姓对那些没人住、晚上一片漆黑的楼盘的称呼）；不仅小康之家买不起房，随着房价的不断高涨，就连收入不菲的白领也望房兴叹，生活在居无定所的紧张与焦虑之中。提到房地产问题，社会上总是怨声骂声多过满意之声。
　　在我国的香港地区，在许多西方国家，是通过廉居房、廉租房的公房制度来解决贫困人口的居住问题；通过"第三次分配"提供基本住房保障。而我们这一块是缺位的，千军万马都要到市场上去"埋单"。随着矛盾的累积，住房问题已经不单是经济问题，而逐步演变为一个敏感的政治问题。作为调控的重要措施，政府已经决定负起责任，着手建立公共住房保障体系，增加廉居和廉租房的建设。
　　现象二：相对于大多数竞争残酷、利润越来越薄的产业，房地产不仅一枝独秀，成为超级的持续暴利行业，就连地产商也成为社会宠儿、大众明星，引得其他行业的企业按捺不住，纷纷涌向房地产行业。
　　房地产的暴利，以及十年牛市的黄金岁月，让房地产商出尽风头。在中国众多商人中，最活跃的老板都在地产界。这些人不仅说话占地方，大则想掌中央政府的方向盘，中则成了超级明星意见领袖，小则挥霍斗富。同样的三百六十行，都是做企业、做生意的商人，从来没见哪个行道如此热闹，如此娱乐化，吸引了如此多的追星族，也从来没有见到哪个行业的嘴巴这么大、参政欲望这么强。
　　原因在哪里呢？一是，这个行业钱大气粗，是媒体的衣食父母，大家都得围着他们转；二是他们来钱太容易，有点飘飘然；再有是吃饱了撑的，钱烧得慌。照道理，地产商们赚了大钱，应该像鬼子一样，"悄悄进庄，打枪地不要"，懂得感恩、惜福和节制。但他们得了便宜不仅不知足，还要发牢骚、散布言论。正因如此，地产商似乎整体形象不佳，成了"人民公敌"和舆论攻击的对象。真是水能载舟，亦能覆舟。
　　比起房地产，不少行业尤其是制造业、劳动力密集的服务业，竞争压力大，辛苦又不赚钱。所以越来越多的这些企业放下老本行，纷纷杀入房地产。三百六十行与地产商一比，觉得自己那种挣钱方式简直太笨了，于是谁都想在房地产里插一脚。华为曾有这个打算，联想、海尔在试探。做肉肠、做服装、开饭馆、搞广告的都搞起了房地产，大潮涌动，国家的各种资源，土地、原材料、资金、人才都往这个洼地流。就像一艘船，老是往一个地方压货，失去平衡，早晚要翻船。有个老板就曾很担心地对我说，现在的企业不是做地产就是炒股票，人心浮躁没有人搞实业，这样下去这个国家不出问题才怪。中央也看出了问题的严重性，才严肃开展宏观调控。
　　现象三："最后的疯狂"。在宏观调控的大形势下，曾经出现过房价不仅不降，地价反而大幅度上涨，各城市新地王不断涌现，"面粉贵过面包"、地价高过周边楼价的怪现象。
　　为什么房地产商们敢于高价拿地？是不是疯了？
　　其实他们心里都有一本账。我看到不少老板，由于在此之前尝到了大甜头，对房价的上涨坚信不移。他们判断地价与房价上涨的速度竞赛就像龟兔赛跑，只要兔子（房价）不打瞌睡，肯定跑过乌龟（地价）。水涨船高，乌龟再快，也跑不过兔子。谁拿到地，就意味着谁赚钱。囤积土地之风遂盛。
　　在囤地竞赛中，拥有土地的一方--地方政府，是怎么想的呢？可以说，大多数都是乐观其成，而且积极促成。就算表面不说，行动确实如此。可以说在当今中国快速发展的过程中，没有哪个行业如房地产业一样，跟政府有如此密切、千丝万缕的联系。
　　在我国现行的中央和地方分税制制度条件下，在以经济建设为中心的前提下，对各级政府考核的主要指标就是GDP。这就造成了一边是中央宏观调控，让大家降温；一边是以GDP增长来衡量地方官员的政绩。其他各项工作虽然也在喊，但GDP是硬指标。而让GDP增长，最直接、见效最快的办法就是充水放大。打个比方，一个城市当房地产均价每平方米5000元的时候，摊到每个人头上，也许这个城市的人均GDP只有3000美元，而当房地产价格涨到每平方米2万元的时候，财富没有任何增加，但摊到每个人头上，可能人均GDP就是8000美元，一夜之间翻几番，坐地日行八万里。
　　同时，土地又是地方政府的第二财政，泡沫所产生的红利，大多由地方政府获得。地方有了钱就可以做很多事情，包括绿化亮化，炫耀性建筑，许多政绩工程都是这么产生出来的。更可怕的是各路地方官员对房地产的增长习以为常，已经上了瘾，你让他来主动调控，他怎么可能自觉自愿呢。
　　所以我曾开玩笑说，房地产调控要成功，思想上的出路是科学发展观；组织上的出路，恐怕最简单也是最有效的办法，就是哪里的房价上涨过快，就拿掉当地官员�

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继续看跌楼市，奥运会是北京楼市的分水岭

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楼价下降是假象 在统计数据上做文章而已

我发表一下对广州楼市的看法吧

旗帜鲜明，继续看空房价，奥运会是分水岭。

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楼价下降是假象在统计数据上做文章而已