本报记者 陈晓  2008-10-10 3:37:18
房地产市场形势不妙，房地产数据交易市场却更火了——开盘定位定价对开发商异常重要，其对房地产交易真实数据的需求更强烈了。
房地产数据的“地下交易”，业内估算仅北京市此项每年交易额就在6亿元以上，全国市场数据无从考据。
这个只有“熟人”、“朋友”介绍才可以接触到数据卖家的交易链条，异常隐秘。
台面下的“可研究”数据
10月8日凌晨2点，北京南三环一家房地产开发公司市场研究部人员还在加班，公司老板给他们的任务是必须在8日上午9点前给出拟开盘楼盘的定价方案。
这项工作往往由老板拍板，但是定价的前期研究工作都是研究部人员来做。目前房地产市场形势不好，楼盘打折、降价已成为常态，这让楼盘开盘定价工作变得十分难：定低了，损害公司利益；定高了，开盘没人买，随后再大幅度降价反而会影响楼盘的品牌。
一位业内人士介绍，开发商在做新盘定价时惯常做法是先摸清周围楼盘的销售情况和价格，而开发商多爱装作顾客去竞争对手楼盘处“踩盘”，但是大家都知道这条规则后，楼盘销售人员对不签合同的顾客，也不说真实价格。
上述北京这家房地产公司新盘开盘定价主要参考依据是刚托人从一家咨询公司处购买的北京市房地产交易数据，每年价格是8万元。
这家开发商负责人给记者介绍，北京几家规模比较大的房地产企业都从这家咨询公司处购买数据，例如SOHO中国、远洋地产等，各家价格不一。
北京房地产圈内都很忌讳透露这家咨询公司的名字。“如果你要得到项目楼盘信息，北京市仅此一家能提供这个数据。”上述北京市开发商研究部一位工作人员告诉记者，这个数据交易非常敏感，圈里人不愿意多说。
据经常从该咨询公司购买数据的人士介绍，这些数据交易没有固定价格和标准可言。同一个公司不同的人去，可能得到的是不同的报价，找到熟人介绍，价格肯定便宜。而且数据没有定制，就像“照方抓药一样”，开发商提交一个自己需求数据的列表，对方按照列表给一些数据，最后依据提供数据的多少、详细程度、档次来口头确定一个价格。
强大的“内网”数据
北京市房地产交易数据每天都会在北京市房地产交易管理网上公布，而且每天更新，为什么房地产公司不能从官方渠道去获得数据，反倒要花重金去从这种地下“黑市”手里购买数据呢？
上述开发商人士说，北京房地产交易管理网“外网”上的数据有限，不具备“研究性”。而且外网数据有一些查询障碍，例如不能查过期楼盘项目情况，更不能得到一段时间内的综合数据。
一些开发商曾尝试自己从房地产管理网上下载数据，自己研究，后来渐渐发现这样不行。因为房地产交易管理网上的信息存在滞后性和一定程度的偏离。例如，房地产交易管理网上的数据是由各个楼盘自己上报，而各个楼盘上报数据的时间和统计范围都不统一，因此上报数据也就五花八门。另外房地产交易管理网往往仅发布套数、成交均价等基础数据，也不能全面反映市场情况。
一位中介人士说，房地产数据发布网站仍在不断加强“反拷贝”、“反抓图”功能，原来可以从上面下载的一些楼盘数据表，如今也不行了。
开发商从“黑市”所买到的数据往往十分详细，除了有项目价格、交易量外，还有大户型、小户型，中低端楼盘的分类销售情况，甚至都具体到了90平方米以下楼盘销售情况，110-150平方米楼盘销售情况等。
“外网”和开发商所谓的“内网”购买来的数据有天壤之别，开发商们皆称，“数据表和数据库比起来你要哪个，就是花点钱也要买数据库啊！”
北京一家房地产公司负责购买数据的人士透露，在北京市房地产交易数据“黑市”中，目前数据来源有两个：一是上述的咨询公司；二是另一家公司，后者可以提供全国35个重点城市每月房地产交易信息，包括各地的土地购置面积、房价指数、交易量等约20个变量，但是这家公司运营更是保密，非“关系十分熟的人”介绍，对方根本不接触。
多位房地产业人士指出，这些房地产业所青睐的原始数据来源于“权威部门”。
重要买家：中介顾问机构
仅有一部分开发商直接去买原始数据，多数开发商没有自己的研究部门，只能从市场上买一些分析报告来判断局势。
而撰写分析报告的这些中介顾问机构恰恰是房地产交易数据的重要买家。据悉，国内市场研究报告做得比较好的中原地产、伟业顾问、思源机构等公司均与上述原始数据提供方有战略合作关系。
据一位不愿透露姓名的业内人士说，开发商单独去买数据和这些中介顾问机构大批量去买数据之间关系，就好比“零售”与“批发”。原始数据提供机构很多时候甚至不收钱，直接将这些数据送给中介顾问机构，条件是换取中介顾问机构在全国范围的数据收集、研究、营销资源。
也正因为地方房地产数据被分别垄断，目前没有被整合，这些地方原始数据提供方虽然掌握着垄断资源，但却对各自区域外的市场一无所知。
这种情况下，原始数据提供方就需要和中介顾问建立合作关系，尤其是全国有分点的顾问机构，原始数据合作方希望借助后者的网络拓宽自己的业务范围。
但是这些中介顾问也更会利用这些原始数据赚钱。惯常做法是，中介机构会将原始数据包装成所谓的房地产市场分析报告，然后将报告卖给开发商、投资公司等需求方。这些低价甚至免费获取的原始数据，被中介顾问机构经过包装后，每份报告要卖到十几万元。
房地产数据及分析这个看起来很小的行业却充满暴发横财的机会，业内著名的一家中介顾问公司，每年卖研究报告就可以赚2000多万元。另一家房地产著名网站也是依靠了所谓的“卖数据”业务，争取了一家外资基金入股，目前正在积极寻求上市。
但是这些中介公司包装出来的研究报告“水分”也相当大。
保利地产一位人士告诉记者，他所接触到的大小前来推销研究报告的公司中，从免费提供到几万元、十几万元定价的都有，多数都是抄袭而来。中介机构处有一个专门做这类研究报告的模板，每个月、季度的原始数据拿到后，直接套进这个模板中，再对个别语言和时间点进行少许修改，就可以包装出一份全新的研究报告。
如果以这种速度，一家中介公司可以在一天内完成一本20万字的研究报告，其速度比“攒书”还快，业内称之为“攒报告”。就这样的报告“攒”出来以后，在印刷厂变成千万份，每份封底定价都是十几万元……
其实开发商也都知道这些报告的“水分”，而他们之所以还买，就是看重报告中提到的几个数据，因为他们知道，这些数据来自“权威部门”。
由于这个层级传导的市场多数是“地下交易”，关于其具体市场额度，至今无法知晓。据一位行业内人士表示，仅去年北京市场就有6亿元，这还是在房子好卖的时候。房子不好卖了，开发商更需求这些数据，因此今年北京市场已经超过了这个数据，北京以外市场没有统计。
数据不透明原因：垄断
“羊毛出在羊身上”的道理同样应用于房地产数据交易链条，无论开发商花多少钱去买这些报告和原始数据，最终买单者一定是买房者。
就在今年“两会”期间，全国政协委员王超斌曾与记者一起去调研北京房地产乱收费情况，一位接受调查的开发商告诉记者，开发商要承受上百项的收费，还包括绿化、城管等。房地产属于资金密集型产业，再没有钱的开发商账上放几个亿是很正常的，因此各类围绕房地产的中介机构就繁衍了很多，但是诸如房地产原始数据这种信息，政府完全可以通过信息公开等透明化来杜绝的，既减轻了行业负担，又可防止权力寻租。
但是实际情况恰恰相反。阳光100置业一位人士告诉记者，即使公司自己有研究机构，针对一个新项目或新区域市场的开拓，也需要去购买数据或报告来做参考。
记者调查发现，除了北京以外，西安、沈阳等多数二线城市土地、房产交易数据根本没有公开的渠道，一般市民根本无法了解到当地房地产和土地交易的真实数字。
中国社科院城市环境研究所所长牛凤瑞表示，如果没有一个公开、透明的房地产数据披露体制，则人们对市场的判断根本不具有可取性，而仅仅依靠政府部门采取的宏观调控政策，没有购买者的预期判断相配合，房地产调控政策很难取得实效。
实际上，中房协7月份通过住房和城乡建设部上书国务院的建议中，也包括了建立全国房地产预警信息系统。
熟悉内情的房地产业和中介业人士介绍，目前多个部门掌握了相关数据。比如地方建委有房地产数据系统，现在房屋交易必须网上交易，因此每个房子交易都有数据，可根据这些做分类、总结；发改委价格司主要掌握房价，是根据各个城市的统计部门提供的房价，再根据各地的发改部门投资数据、土地数据汇总。
房地产开发行业普遍更喜欢更详细、真实的数据，而不是用一个抽样等统计办法算出来的平均值，这样对开发商实际楼盘销售工作更有帮助。
至于对外发布的数据，一些开发商表示“一般不采用”。
记者接触到的一位房地产交易原始数据卖方代表说，现在数据等信息高度控制和垄断在政府一些部门手中，企业即使花钱也未必能买到想要的数据。例如房价，这是当前最敏感的内容，企业花钱现在也不能提供。另外，咨询公司在提供数据给企业之前，也都要将这些数据给有关部门领导审一下，觉得无妨，才能提供给房地产公司。

欣赏墨版的执着!回头看,看空地产的言论无疑是正确的,

但是我们现在是否应该转变一下思路,地产正处在寒冬期,这是不可否认的,最困难的时期或许已经过去(宏观政策方面),或许

还没有来临,但是这里是否蕴藏着投资机会?一个周期性行业处于低谷的时候,应该是我们潜心研究各股的时候,股价对市场

的反映是有预期的,真正的行业低谷到来的时候,股票的价格或许并不是底部.

地产上市公司经过这几年的积累,自身实力也壮大了许多,看空行业的同时,我们也不要低估了地产公司(某些)抵御风险的能

力,潜心研究那些近两年没有大副圈地,手头现金充足,楼盘口碑较好而且盘子不太大的公司,日后的黑马就在他们中间!

机会是留给有准备的人的, 等待的同时,多一分研究,是骡子?是马?区分的时候快要来了!

墨版研究地产两年了吧,建议以后能在这方面提供些思路,谢谢!

引用:

原帖由 路奇路奇 于 2008-10-10 14:21 发表
欣赏墨版的执着!回头看,看空地产的言论无疑是正确的,

但是我们现在是否应该转变一下思路,地产正处在寒冬期,这是不可否认的,最困难的时期或许已经过去(宏观政策方面),或许

还没有来临,但是这里是否蕴藏着投资机 ...

想起来了,墨版近三年看好的行业里头没有地产

引用:

原帖由 墨香 于 2008-10-6 20:30 发表

银行业比较复杂．
实际上地产业是比较简单的，只要盯着有效供求和政策就可以了．
但银行不一样，情况复杂的多，
如果要分析下来，恐怕没有５０００个字是说不完的．
银行的风险主要来自房贷风险，投资失误风险 ...

危机时，储户的钱是得到保证的，可惜股东的投资

2008-11-11 09:01   潘建   北京商报




　　李嘉诚在北京投资的第一个别墅项目“誉天下”,在目前低迷的楼市下,已经开始最低5.7折甩卖。“该区域别墅的均价是大概在25000-27000元/平方米左右,作为稀缺产品,'誉天下’此次大幅降价还是很难导致该区域价格的大幅跳水。”明天地产业务总监贾玉鹏表示。

　　“誉天下”销售人员昨日向记者透露,从上周六（11月8日）至本周二（11月11日）,“誉天下”别墅项目推出两个组团的特价房,实行“一口价”销售,共有联排、双拼及少量独栋3种户型,总套数为100套。

　　“其中联排销售面积为270平方米,另赠送100平方米的产权车库和花园阳台,为'四室三厅+一个保姆间’户型,价格为467万元;相比联排,双拼的销售面积要多出20几平方米左右,价格为530万元。”该销售人员透露,“我们在8月份刚刚推出的时候,都是卖800多万元一套,现在买太划算了。现在我们这儿看房的人都爆了。”

　 记者计算得出,此次推出的联排单价折后是17296元/平方米、双拼18275元/平方米,而记者从北京市房地产管理交易网了解到,“誉天下”登记的预售价格为30000元/平方米和35000元/平方米两个价格。“誉天下”此次促销的最低折扣达到了惊人的5.7折。

　　作为中央别墅区最后一块别墅用地,在很多人眼中“誉天下”被视为“压轴大戏”出场。然而市场销售并没有达到所有人的期待。截至11月10日晚21点,北京市房地产管理交易网显示的已售房源仅为17套,成交均价是27844元/平方米。

　　“首先,这和今年上半年大量别墅项目推出,导致供应过剩有关,此外,此次金融风暴打击了别墅置业者的信心,许多别墅客户都抑制了购买。”贾玉鹏表示,“而最重要的,李嘉诚经历过地产行业许多的风浪,包括香港金融危机时候楼市遭遇的重创,所以他们在遇到这种大的金融风暴的时候,比任何人都有经验,那就是现金为王,赶快套现。”

　　而作为同区域的别墅项目,“龙湾”登记的预售价格为33000元/平方米。

据国家发改委网站消息，根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点;环比下降0.3%。

　　一、新建住房销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月低2.1个百分点;环比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.3%。

　　分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.8%，环比与上月持平。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨1.5%和3.3%，环比分别下降0.3%和0.4%。

　　分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口13.6 %、银川9.8%、温州8.4%、金华8.1%和丹东7.5%;同比价格下降的城市有11个，主要包括：深圳-15.0%、广州-7.4%、重庆-3.5%、昆明-2.9%和惠州-2.8%。环比价格上涨的城市有21个，主要包括：湛江1.9%、温州1.0%、长春、贵阳和西宁均为0.8%;环比价格下降的城市有35个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳-2.5%、广州-1.8%、桂林-1.4%、厦门-1.2%和襄樊-1.1%。

　　90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅在1%以上的城市有3个，包括：湛江3.6%、济宁2.0%和温州1.2%;环比价格下降的城市有32个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳-2.8%、大理-1.8%、广州-1.7%、南充-1.4%和厦门-1.1%。

　　二、二手住房销售价格同比上涨0.8%，涨幅比9月低1.8个百分点;环比下降0.4%。分地区看，二手住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：三亚12.9%、宜昌11.0%、兰州10.5%、太原10.3%和银川9.7%;同比价格下降的城市有15个，主要包括：深圳-17.4%、郑州-4.4%、温州-4.2%、厦门-3.7%和重庆-3.1%。环比价格上涨的城市有23个，主要包括：沈阳、海口和西宁均为0.8%、贵阳和太原均为0.6%;环比价格下降的城市有29个，其中降幅较大的城市主要包括：大理-2.2%、深圳-2.0%、乌鲁木齐-1.9%、呼和浩特-1.4%和唐山-1.3%。

　　三、新建非住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比9月低0.8个百分点;环比下降0.2%。分类型看，办公楼销售价格同比上涨3.9%，环比与上月持平;商业营业用房销售价格同比上涨1.7%，环比下降0.3%。

主要是国内经济太差，所有的需求都下降，自然房子就没人要了

中国楼市应该已经到了kfs和消费者博弈的最关键时刻，现在就看谁能挺住
kfs有zf撑腰
有价无市的现状应该维持不了多久了

2008-11-12 06:02   刘秀浩   东方早报
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　　国家发改委昨天发布最新全国房价调查结果显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅掉至1.6%，已经接近回到去年水平。值得注意的是，继深圳广州之后，上海成为第三个新房价格跌破去年同期水平的一线城市。

　　全国房价已负增长

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点；环比下降0.3%。

　　可以看到，从今年1月份全国房价同比涨幅11.3％达到历史最高点之后，房价虽然依然显示同比上涨，但涨幅逐月回落，到今年10月份，全国房价同比只上涨了1.6％，是今年以来的最低水平。由于最近两个月房价涨幅低于同期公布的消费品价格涨幅，全国总体房价已经称得上负增长。

　　海口房价涨幅13.6%成为一年来房价上涨最多的城市。而市场首先遇冷的深圳广州两地价格分别下跌15.0%和7.4%，另外重庆房价也下跌了3.5%。与上个月相比，深圳广州两地房价继续下跌跌幅分别为2.5%、1.8%。

　　二手住房销售价格同比上涨0.8%，涨幅比9月低1.8个百分点；环比下降0.4%。分地区看，二手住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：三亚12.9%、宜昌11.0%、兰州10.5%、太原10.3%等，深圳二手房房价领跌全国，降幅达到17.4%，跌幅大大高过比第二位郑州的4.4%。

　　上海房价同比首降

　　发改委数据显示，上海新建住房价格指数99.7，同比去年下跌0.3%，上海成为继深圳，广州之后第三个新房价格跌破去年同期价格的一线城市。事实上，此次房价同比出现下跌也是2005年开始70个大中城市房价指数定期发布以来上海新建住宅价格首次出现同比回落。

　　2005年虽然上海房价出现局部回落，但从整体指数来讲，房价还是有小幅上升，在业内人士口中，将这种现象形容为怎么跌也跌不到起点。

　　2005年下半年以后一直到春节，随着股市火爆，上海房地产市场又重新启动。反观今年，房价下调持续的时间已经超过一年，远超过2005年的时间跨度，至今还没看到复苏迹象。

　　央行上海总部同期发布的第三季度上海货币信贷运行情况报告显示，9月上海中资商业银行个人住房贷款减少4亿元，同比多减65.3亿元，其中新建房贷款减少14.6亿元。

　　最新数据显示，10月份上海内环新建普通商品住宅成交量为11.29万平方米，仅为9月份的50%左右，成交均价下降271元/平方米。

投行看空中国楼市 瑞信:想救市房价先跌30%

  机构看空楼市，瑞信料明年房价跌10%～15%

    尽管刺激楼市的政策不断出台,但投资机构仍不看好中国内地房地产市场。投资银行瑞信近日发表研究报告称，该行对内地房地产市场的看法亦愈趋审慎,并将对内地明年房价的预测由原来下跌5%修订至下跌10%～15%。瑞信董事总经理陶冬表示，中国最好的“救市”办法就是让全国房价下跌30%，成交量才会明显上升。

    瑞信表示,A股大幅下滑和环球金融市场的衰退,将进一步打击已经积弱的内地房地产市场。成交量萎缩 (平均按年下跌40%～50%)、国内大多数城市房屋库存持续上升至逾14个月,以及未来12月供应充裕等因素将使楼价压力倍增。此外,该行认为政府的楼市放宽措施于短期内的影响亦很小。   

    据此，瑞信将原来对内地房价下跌5%的预测,修订为预期北京、广州、深圳和成都楼价下滑15%,而其他城市则有10%的跌幅。同时,对中国2008年和2010年后的楼价预测,则分别维持于跌15%和持平。

外国的机构怎知我国的国情?既得利益者不会善罢甘休的.

4w亿拉动内需，美其名曰：内需

其实就是保护房地产吧，钢材，水泥，消费，装潢，哪个能离开房产

就买  房地产，不会错！房产倒下了银行还能活？

房地产行业很有中国特色。北京有的楼盘半年没有成交了。就是不降价，感觉不象在做生意。