帕拉丁2008 2008-8-7 18:27
外資抄底中國樓市 一半房企成獵物
中國樓市成為熱錢“避風港”，海外基金正在集結，超過千億的資金向中國房地產市場湧來，國內一半房企成為抄底獵物。金地集團總裁張華綱稱，離岸物業和股權交易比任何時候都熱，各路基金通過投股權資、項目投資、物業投資等各種渠道，覬覦著中國的房地產。
第一上海證券市場策略員葉尚志表示，對於境外資金而言，在一些亞洲國家的金融危機初露端倪之後，中國就成為最好的避風港。就在近期，大量資金正在陸續從亞洲各地慢慢匯集到中國市場。
海外基金悄然出手
綜合媒體報道，今年上半年，一大批外資房地產投資基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凱德置地、澳大利亞麥格理等出現在眾多國內強勢開發商的合作名單中，其中包括金地、綠地、奧園、富力等，都與外資聯合拿地開發。股權投資的興盛，與國內貸款緊縮息息相關。
除此之外，外資對中國物業的收購仍然孜孜以求。根據DTZ戴德梁行提供的統計數據：2008年上半年，國內整幢建成物業(單一金額超過1000萬美元)的買賣共有64宗，與去年上半年的31宗相比，交易量增長高達106.5%，其中，境外資金整棟物業買賣共有14宗。根據公開資訊初步統計，包括黑石集團、世邦魏理仕、遠東發展有限公司等國際投行，僅在6、7月份便花費38.43億元，購買主要位於上海和北京的物業。
除商用物業以外，住宅物業也受到青睞，中海地產旗下杭州的住宅也開始引起外資的興趣，一隻不大的國外私募基金欲整棟購入，因為對價“沒談好”擱淺。
而外資對國內企業的滲透也超過了這些形式，一些國內企業也在離岸市場發起房地產基金反向投資他們在國內的項目。“外資對中國的房地產的熱情是持續的”，鄭樑律師是美國盛智律師事務所上海代表處公司法律業務組的資深律師，他正在幫助一些對中國房地產市場非常看好的國外私募基金進入中國市場。“從今年1月份開始，海外的資金就非常關注中國企業需要資金的問題。”他說。
此外，已冷清約半年的房企境外IPO，近期卻有暗潮涌動的趨勢，不少投行紛紛開始為明後兩年的IPO承銷業務做準備。據香港羅兵鹹永道會計師事務所的預測，香港股市在2008年全年的新股集資總額為1300億港元，而大陸IPO集資總額將為2500億元人民幣。與其早先預測的2800億港元及4800億元人民幣相比，降幅分別達到了53.6%及47.9%。“投資者信心不足，市場層面資金量少，新股發行很難達到理想狀況。”香港地區一位券商表示。
然而，近兩個月來，各家投行並沒有完全閒著，正在悄悄展開IPO承銷業務的準備工作。“與之前5個月毫無音訊的情況迥然不同，一些預熱的項目開始啟動。”據該人士介紹，境外IPO通常需要1-2年的準備時間，從各家投行的反應來看，實際上普遍看好明年以及後年的資本市場走向。
20%~25%的高回報率
原華盛國際(HVS International) 投資公司中國區副總裁趙祥龍認為，國內開發企業的資金鏈危機，成為了海外基金們的機遇。他認為房地產企業正在出現“流動性危機”，即資產變成現金的能力正在減弱，當市場有賣方而缺乏買方的時候，企業的運營就出現了問題，這時候企業股權的價格就會降低。“這是最簡單的原理，”他說，“資金鏈斷裂的企業基本上已經沒有討價還價的能力了。”
他認為，那些前兩年盲目擴張，運用高財務杠桿，資產過於依賴債務融資的企業都是基金關注的對象，國內一半以上的地產企業都可能成為“獵物”。
