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後奧運行情冷 北京廣州房價都要跌

奧運後即將舉行，但外界對於奧運後的中國樓市卻並不看好。有分析稱，北京奧運後房價將下跌。而專家預測，奧運期間廣州樓市會在平穩中繼續觀望，奧運會後房價會繼續下降。

    北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒稱，北京樓市今年肯定是供大於求，降溫是必然的。而中山大學城市與區域研究中心教授魏清泉表示，廣州樓市趨冷，開發商只有通過繼續降價來刺激需求，因此奧運後房價還會繼續下降。

北京樓市供大於求

    《中國青年報》報道，北京樓市在奧運後的走向備受關注，北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒稱，北京樓市今年肯定是供大於求，降溫是必然的。他認為，今年北京樓市的供應量跟去年基本持平，但交易量要去比年下跌1/3。

    早在今年4月，楊少鋒就提出北京樓市將嚴重供大於求的警告。他提供的數據顯示，今年下半年北京市大量的保障性住宅將陸續供應市場，預計總供應量將達600萬平方米、7萬套，與此同時，今年新增供應市場的普通住宅面積大約1800萬平方米，15萬套，市場新建住宅總供應量為22萬套。加上上半年的現房，北京2008年期房現房總供應量將達到歷史高峰，預計超過25萬套。

    北京市房地產交易網數據顯示，2007年1~12月住宅市場成交量約為1600萬平方米，成交套數約為12萬套，2006年的這一數據則為1900萬平米和16萬套。今年一季度，北京市住宅市場成交總套數僅為1．47萬套。

    楊少鋒據此認為，預計全年成交量可能降至近年曆史低點，成交將不到10萬套。“對比10萬套的預計成交量，北京住宅不是供不應求，而是嚴重供過於求！”楊少鋒說。

    戴德梁行日前發佈的《2008年第二季度市場報告》也與楊少鋒的觀點相同，這份報告顯示，今年1~5月北京房地產市場新增供應及銷售面積之比為1．43，呈現供過於求的態勢。

    面對足夠的住宅供應量，購房人卻並沒有對北京樓市表現出現相應的熱情。從去年年底開始，開發商賣房就已經是一件不容易的事。打折、買別墅送公寓、送車、送裝修，各種優惠措施層出不窮，但銷售數量卻始終看不到增長。不僅如此，一些樓盤甚至開始出現退房潮。

    不僅普通購房人對樓市的預期發生了變化，開發商對房地產市場的預期也在發生變化。從今年年初開始，廣州、北京、深圳、成都等地都頻頻出現土地流拍的場景，而在2007年，各地“地王”都比賽式的出現。“國家貨幣政策緊縮，開發商資金鏈非常緊張，加上對市場的預期發生了變化，所以會導致土地流拍。”一位業內人士說。

    儘管出現了種種樓市利空的表現，北京市的房價還沒有出現普通人所期望的大跌。很多人認為，奧運效應是開發商還在硬撐房價的一個重要原因。

    “如果說，現在北京樓市我們還有‘奧運利好’可以最後利用炒作一把，奧運會之後，靠什麼支撐北京樓市？”楊少鋒說。在楊少鋒看來，北京房價的泡沫大概有15%~20%，今年年底將會明顯回落。

    而在我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉眼中，奧運會之前和奧運會期間北京市房價不會有太大變化，關鍵要看奧運會之後，也就是從奧運會結束到10月初北京樓市的變化。這個階段的市場形勢對未來一兩年內的北京市場有關鍵作用。如果這個階段北京樓市沒有繼續出現交易量的回落，那麼購房的需求會逐漸釋放出來。

    在知名財經評論人牛刀的博客上，他很明確地提出北京在樓市泡沫方面比其他一線城市要嚴重的多。“概念提升預期，中國這兩年最具炒作的概念就是奧運，已經透支了甚至未來三到五年的房價增長水準，泡沫大面積衍生，房價焉能不跌？放不大成交量，一大批開發商必死。”

    面對奧運會之後的北京房價走勢，也有觀點認為，北京強大的剛性需求決定了其房價不會出現拐點。華遠集團老總任志強就曾數次表達類似看法，他認為未來幾年中剛性需求仍在高速增長中，加上外來人口的購房需求，未來幾年的供求矛盾沒有絲毫緩解的可能。

廣州迎來黑色8月

    《資訊時報》報道，合富輝煌的統計數據顯示，奧運期間的7～8月，廣州全市推出的貨量近4萬套。根據以往的慣例，7、8月份本為樓市的淡季，如今更是觀望情緒未消，推出這麼多的貨量將不能消化。再加上8月份開始的奧運，有預計稱樓市將出現“黑色8月”。

    近期廣州市樓盤促銷手段五花八門，到處爆出“超抵價”。低價盤現場，往往還埋伏有其他樓盤拉客的“臥底”。8月8日奧運會開幕，專家預測，奧運期間廣州樓市會在平穩中繼續觀望，奧運會後房價會繼續下降。

    合富輝煌首席分析師黎文江認為，近期開發商大打行銷牌，這主要是因為開發商想回籠資金。因為上半年完成任務並不理想，為了年度計劃必須採取各種手段拉高成交量。但他認為，今年2月份因為各種因素，開發商的“成績單”已經達到最低點23.12萬，8月份應該不會更差。而且廣州主要通過電視收看奧運，對看樓等日常活動應該影響不大。

    中山大學城市與區域研究中心教授魏清泉表示，奧運期間大家的注意力都不在樓市上，因此樓市的奧運行情應該是繼續維持平穩，但觀望情緒也還將繼續。中原地產黃韜則認為，奧運會的召開可能會使成交量創歷史同期新低，預計看房買房的人都會減少。

    據了解，目前觀望的多是自住者，對房價情況的敏感度高。準購房者劉先生看了不少的樓盤，他認為，目前投資客已大部分退出，不再繼續買進新房產。能重新支撐起成交量的只有首次置業、改善自住的剛性需求，這部分需求需要房價降價到能承受的程度，才會真正考慮入市，否則就持續觀望。

　　黎文江還估計，房價還是繼續下降，但下降空間不會太大。他表示，目前廣州市國土房管局統計的房價，反映不出市場通過“贈送暗降”的成分，但事實上，目前使用這種手法進行促銷的並不在少數。

　　魏清泉認為，奧運後市民收入不可能有很大的變動，今年物價上漲幅度較大，在國家宏觀調控下市民收入也不會突然有很大的增幅。因此，購房的動力依然不會很大，不可能在需求上有大的提升。另一方面，廣州政府保障型住房建設力度加大，使得原本就增大的商品房供應量進一步被放大。在這種情況下，開發商只有通過繼續降價來刺激需求，因此奧運後房價還會繼續下降。此外，廣州市舉辦亞運會對樓市的影響，可能還有一段時間才能釋放出來，預計要到明年。

　　也有開發商認為，奧運結束前，由於要維持平穩，所以政府在出臺政策方面比較謹慎。奧運過後，不排除有新的樓市政策出臺，屆時如繼續收緊銀根，可能會對中小開發商的生存，帶來更大的挑戰。