麦克珠 2008-8-5 13:16
未来5年，保障性住房红遍上海！
与股市相似，中国的楼市也是“政策市”。上海市场不仅受中央调控政策的影响，更受地方政府的制约。正所谓“县官不如现管”，后者的控制力往往强于前者。近日，在韩正市长的重视下，《上海市住房建设规划（2008-2012年）》（征求意见稿）通过“中国上海门户网站”和“上海房地资源网”全文公布，以听取社会各方和广大市民的意见和建议。足以说明这一规划对上海房地产市场和社会保障的重要性。
在此，笔者简要剖析一下该规划。首先，谈谈规划出台的背景。近几年房地产调控的一大重点是优化住房供应结构，2006年“国十五条”中明确了“70/90”政策，并令各地出台《“十一五”住房发展规划》；2008年1月全国住房建设计划（规划）工作会议上，建设部规定各地6月底前要公布2008年-2012年住房建设规划。因此，上海此规划的出台，属于遵建设部之命而行。
其次，分析一下住房供应情况。未来五年，全市新增住房建设用地供应总量约为 5000公顷左右，按照1.8的容积率计算，年均供应住宅面积1800万平方米左右，供应量偏低，可能会造成供不求应；据笔者的测算，现阶段上海一手住宅的正常需求量年均2300万平米左右。当然，前几年已经出让但未施工的存量住宅用地换算成建筑面积达4000-5000万平米，如果政府能够有效逼迫开发商快速形成供应，则供应缺口会有所弥补。未来五年预期竣工住宅面积约1亿平方米，已包含上述存量用地形成供应的因素，整体而言，供应量偏紧，房价长期上涨的压力继续存在。
再次，从供应结构看，上海的做法有点冒进。未来五年，新开工住房建筑面积约 9300万平方米，其中经济适用房、配套商品房、廉租房的面积达4000万平方米，住障性用房占总量的43%。这一比重明显高于多数城市15-25%的平均水平，比如《石家庄市住房建设规划（2008-2012年）》规定，经济适用房、廉租房将分别按商品房总建筑面积的15%和1.5%进行配建。究其原因，配套商品房是上海一大特色，原来的《上海市“十一五”住房发展规划》中规定每年只有200万平米，现在却突然增加至400万平米。保障性住房供应比重过高，恐将冲击正常的商品房市场，也有可能重蹈2005年“两个1000万工程”的覆辙。
另外，作为影响住房供应结构的重要因素，规划中明确了“70/90”政策将会延续到2012年——这一点值得掂量。当初，“国十五条”只规定 “十一五”时期实行“70/90”政策，实际上，这种不分区域差别、城市差别而大搞的“一刀切”式政策，会伤害市场机制，扭曲资源配置的有效性。根据 REICO报告，“今年以来部分城市90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，5月末空置面积增幅达到32.3%”。虽然这与今年以来楼市低迷有一定关系，但也反映出中小户型并非到处热销，而在市场中占比越来越大的改善型需求，多数是倾向于购买中大户型的。笔者认为，二三年后部分城市会出现中小户型供大于求的情况，上海也存在可能性，因此上策是暂不将政策期限延至2012年。
最后，从住宅供应的区域分布看，未来五年主要遵循“1966”城镇体系规划，住宅郊区化趋势比较明显。2020年该城镇体系建成后，上海的中心城区特指外环线以内区域，对于普通购房者而言，目前中外环之间是比较理想的区域，房价合适，且供应较充足，待未来商业、生活、交通配套齐配之后，房子升值空间较大。对于9个新城和60个新市镇，购房者重要的是考虑工作地点是否邻近，否则不宜在这些区域置业。
